Апартаменты в жилой фонд

Содержание

Как перевести апартаменты в жилой фонд: пошаговая инструкция и возможные препятствия

Апартаменты в жилой фонд

С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.

Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд

На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.

Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.

Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.

Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений

Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.

Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

  • Недвижимость оформлена в собственность
  • У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц
  • Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

  • Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности
  • План помещения с описанием или технический паспорт
  • Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

  • В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир.
  • В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор.

Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений.

При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

  • Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки
  • Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей
  • В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру.

То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд.

Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

  • Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно
  • Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽.
  • План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/kak-perevesti-apartamenty-v-zhiloj-fond

Если апартаменты станут квартирами. Сколько будет стоить жильё и как изменится инфраструктура районов

Апартаменты в жилой фонд

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.

В конце ноября риелторы широко обсуждали две инициативы Минстроя: утвердить жилой статус уже возведённых апартаментов, а затем запретить строительство новых. Речь шла о многофункциональных домах, которые сочетают в себе апартаменты, офисы, рестораны и другие помещения. Кстати, первый вопрос может быть решён уже до конца этого года.

Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2020 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости “Авахо” Станислав Манжиевский.

Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2020 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.

Учитывая возможный запрет на строительство апартаментов в будущем, это может означать скорый дефицит, а в перспективе — полное исчезновение апартаментов с рынка, — заключил Станислав Манжиевский.

Впрочем, есть и другое мнение. В последние два-три года на рынке появилось много новых проектов апартаментов, поскольку девелоперы торопились получить разрешительную документацию до принятия закона об эскроу-счетах.

Поэтому я не думаю, что в 2021 году нас ждёт дефицит такой недвижимости, — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Снижение предложения по апартаментам на российском рынке в первую очередь связано с ростом спроса, а не со снижением темпов строительства. Это свидетельствует о том, что такой формат недвижимости пользуется спросом.

Поэтому высказывание Минстроя о его запрете кажется довольно неоднозначным. Стоит отдельно отметить, что предложение о запрете многофункциональных домов высказывается уже не первый раз. Впрочем, никаких дальнейших действий по реализации таких планов не было предпринято, — заметил соучредитель федерального портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.

коммерческих помещений всегда обходится дороже. Коммунальные услуги будут стоить примерно на 10–15% больше. Налог на имущество тоже выше. Причём значительно. Для квартир он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты — от 0,5% до 2% (в зависимости от стоимости и места расположения).

Если апартаменты получат статус жилого помещения, то хозяева смогут серьёзно сэкономить на коммуналке. При этом сумма налога может остаться прежней. Кадастровая стоимость квартир обычно на 10–15% дороже. Соответственно, она увеличится, а процент налога снизится. Конечная сумма выплат останется примерно на том же уровне.

Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2020 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры.

Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%.

По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2020 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.

За последний год цены на апартаменты выросли в среднем на 10%, при этом динамика ввода новых проектов на рынок немного снизилась. В 2021 году возможен дальнейший рост средних цен по рынку на уровне 5−7%.

Однако он затронет не все проекты.

Существенное влияние на цены может оказать приравнивание апартаментов к жилью, так как в этом случае исчезнет ценовая разница (на 15−20% в пользу апартов) по сравнению с квартирами, — считает Иван Татаринов.

Проекты апартаментов часто не учитывают социальную инфраструктуру. Дело в том, что в большинстве случаев это точечная застройка под коммерческие нужды, а не семейные новостройки.

Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам.

Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы.

В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов.

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается.

Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир.

Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.

И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.

По словам Александра Дужникова, большое количество требований к жилой недвижимости невозможно исполнить после возведения дома (инсоляция, уровень шума, социальная инфраструктура).

Эти требования будет невозможно выполнить, если апартаменты приравняют к квартирам. Соответственно, при реализации этой идеи фактически ничего не поменяется.

Экс-апартаменты всё так же будут стоить дешевле настоящих жилых комплексов.

Де-факто потребность в надлежащей инфраструктуре не зависит от наделения апартаментов статусом жилых помещений. Проживание людей в апартаментах, так же как и в стандартных квартирах, в любом случае даёт дополнительную  нагрузку на существующую инфраструктуру.

Решение этой проблемы зачастую просто не представляется возможным. Так, например, в центре Москвы попросту нет места для дополнительного строительства. Однако в некоторых случаях в этом нет необходимости.

Многие апартаменты сегодня строятся по принципу клубного формата премиального класса.

Такие объекты едва ли создадут повышенную нагрузку на существующую инфраструктуру: районную общеобразовательную школу, поликлинику или местный продуктовый дискаунтер, — отметил руководитель направления первичной недвижимости в “Авито недвижимость” Дмитрий Алексеев.

Дмитрий Таганов напоминает, что вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока ещё никаких решений принято не было. По его мнению, аналогичная история может повториться и в этом году. Просто потому, что на рынке всё ещё нет понимания, как это предложение можно реализовать на практике.

Источник: https://life.ru/p/1355609

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Апартаменты в жилой фонд

Спрос на покупку площадей в апарт-комплексах в последнее время вырос. Людей привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже. Разница порой составляет до 20%. Живя в апартаментах, человек получает быстрый доступ к различным сервисам – от доставки еды до прачечной и службы клининга.

Сдавать такое жильё в аренду тоже выгодно – как правило, оно расположено в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой. Цена аренды апарт-жилья не уступает цене за обычную квартиру, так что проблем с поиском квартирантов не возникнет.

Однако стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. Поэтому может возникнуть необходимость перевести апартаменты в другой статус.

Какова доля вероятности успеха процедуры?

Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд беспокоит граждан и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, однако до сих пор не было дано каких-то чётких ответов.

Юридически сделать это вполне возможно, но придётся преодолеть некоторые трудности. Для этого переводимая площадь должна соответствовать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства.

Однако проведение этого процесса иногда невозможно. Например, если в здании отсутствуют необходимые коммуникации, или из-за его планировки.

Причины для совершения процедуры перевода

Главное отличие апартаментов от квартир – отсутствие каких-то элементов, делающих их пригодными для жизни. К ним относится кухня, ванная и прочее. В остальном такие жилища удобны для проживания.

И причин для их перемещения в другой статус может быть несколько:

• выгода. по сравнению с обычным жильём апарт-комплексы могут обойтись гораздо дешевле, до 20-30% разницы;• большая стоимость коммунальных услуг.

для нежилых площадей цены рассчитываются по аналогии с коммерческими, что гораздо дороже, чем для жилых;• повышенное налогообложение.

в сравнении с обычными квартирами сумма переплаты по налоговым платежам может составлять от 50 до 200%;• при покупке апартаментов не будет предоставлен налоговый вычет, так как собственность нежилая;

• отсутствие удобств – ванной, санузла, детской площадки.

все перечисленные причины довольно весомые, и потому многие стремятся как можно скорее перевести апартаменты в жильё.

полезно будет почитать: рынок недвижимости 2020: прогнозы

каковы условия для перевода?

Соответствующая информация содержится в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Там сказано, что для совершения процедуры необходимы следующие условия:

• Подавать заявление должен собственник;• жилище должно быть свободным от прав третьих лиц (быть предметом залога, находиться под арестом и прочее);• здание должно быть построено в жилой зоне, согласно градостроительному плану;• процент содержания в воздухе вредных элементов не должен превышать предельно допустимого;• важные (несущие или ограждения) части здания должны быть в рабочем состоянии;• должна присутствовать необходимая для жилых помещений инфраструктура;• апартаменты должны выглядеть, как жилая квартира и оснащены инженерными системами;

• строение, где находится жилище, должно быть сдано в эксплуатацию.

Перед подачей заявления нужно придать апартаментам вид, максимально схожий с квартирой, построить ванную, туалет и т.д.

Все установленные нормы необходимы для обеспечения безопасного проживания людей на этой площади, поэтому им нужно следовать.

Порядок действий для совершения процедуры

Чтобы совершить этот процесс, необходимо пройти несколько этапов:1. провести проверку жилища на соответствие всем установленным законом требованиям;2. согласовать перепланировку с соответствующими инстанциями – жилинспекцией или другими;3. совершить перепланировку и оформить техпаспорт площади;4.

подготовить пакет необходимых документов;5. составить заявление на перевод;6. подать заявление с приложением в орган местного самоуправления. Это можно сделать также через МФЦ или онлайн;7. получить ответ комиссии;8. при одобрении внести изменения в Росреестр;

9.

получить справку из ЕГРН о получении нового статуса.

Для правильного совершения всех перечисленных действий может понадобиться помощь специалистов – юристов, строителей.

Перечень нужных документов

При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о переводе необходимо предоставить документы:• грамотно составленное заявление;• копия паспорта заявителя;• документальное подтверждение права собственности на недвижимость;• технический паспорт помещения;• план строения этажа здания, где находятся апартаменты;• проект будущей перепланировки;• протокол собрания собственников дома, где решался вопрос о переводе апартаментов в жилое помещение;

• согласие собственников площадей, примыкающих к заявленному.

При получении документов орган выдаёт заявителю расписку. Решение принимается в течение 45 дней. Через 3 рабочих дня после вынесения решения орган должен уведомить заявителя.

Что делать при отказе?

Такие случаи объясняются нежеланием чиновников отвечать за безопасность помещения. А так как в законодательстве содержится мало информации о таком переводе, не все рискнут взять на себя ответственность за безопасность проживания людей в таком доме.

Самым оптимальным решением будет подача иска к администрации. Если нет весомых причин для отказа – несоответствующая жилью планировка, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой, – иск удовлетворят.

В какую сумму обойдётся перевод?

Перевести такую недвижимость в жилой статус – недешёвое удовольствие. Её стоимость может достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

В расходы входит оплата пошлины при подаче соответствующего заявления (около 20 000 рублей), деньги за регистрацию нового статуса помещения в Едином реестре недвижимости, а львиная доля расходов придётся на строительные работы по перепланировке и улучшению, чтобы придать строению максимальную схожесть с жилым помещением.

Вывод

Вопрос перевода апартаментов в жилой фонд беспокоит многих собственников. Люди охотно покупают такую недвижимость, прельщаясь её ценой и расположением. Однако стоимость коммунальных услуг, размер налоговых платежей и невозможность оформить прописку в такой недвижимости заставляет владельцев задуматься о необходимости этого действия.

Этот процесс довольно долгий и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи.

Бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. В таких случаях самым оптимальным выходом будет их продажа.

Не исключено, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще и доступнее.

Также читайте по этой же теме:

Элитная недвижимость: девелоперы активно переходят с доллара на рубли

Аукционная квартира: как сэкономить на покупке

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/na-palcah-obiasniaem-kak-perevesti-apartamenty-v-status-jilogo-pomesceniia-5fdba5781e8e8c460fdda78b

Как перевести апартаменты в жилой фонд – ПСБ Блог

Апартаменты в жилой фонд

Согласно приказу Минспорттуризма РФ № 35, апартаменты — формат коммерческой недвижимости с двумя и более комнатами. То есть, по закону это нежилое помещение, на которое не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Несмотря на это, внешне такое жильё почти ничем не отличается от квартиры. Во многом апартаменты даже превосходят обычные квартиры по различным параметрам — в них часто улучшенная планировка, евроремонт и новая техника. Также районы, в которых строят апартаменты, отличаются развитой инфраструктурой, услугами и удобной транспортной развязкой. 

+ 2000 ₽

в месяц платит владелец апартаментов за ЖКУ по сравнению с владельцем квартиры

Зачем переводить апартаменты в жилой фонд

Перевод апартаментов в жилое помещение даёт много преимуществ: 

  • стоимость — апартаменты на 20-30% дешевле обычной квартиры, что делает их весьма рентабельным вложением в жильё;
  • прописка — владелец апартаментов может рассчитывать только на временную регистрацию, тогда как квартира даёт возможность получить постоянную прописку;
  • налоги — апартаменты облагаются налогом от 0,5% до 2%, а квартира — от 0,1% до 0,5% от кадастровой стоимости;
  • коммунальные платежи — тарифы на коммунальные услуги в обычной квартире ниже, чем в апартаментах;
  • инфраструктура — в зданиях апартаментов обычно располагают много социальных объектов — аптек, магазинов, спорткомплексов и т.д.;
  • расположение — апартаменты обычно строят в районах с удобной транспортной развязкой;
  • налоговый вычет — его можно получить только за квартиру, но не за апартаменты.

Условия для перевода апартаментов в квартиру  

Согласно п. 4 ст. 22 ЖК РФ, чтобы апартаменты можно было перевести в квартиру, они должны соответствовать ряду требований:  

  1. Здание, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию 
  2. Жильё находится в собственности заявителя. Для этого после сдачи дома в эксплуатацию квартиру передают дольщику по акту приёмки-передачи. Если право собственности ещё не оформлено, владельцу апартаментов нужно лично или через МФЦ подать в Росреестр заявку вместе с пакетом документов (копия ДДУ, паспорт, акт приёмки-передачи) и оплатить пошлину (300 руб). 
  3. На жилье нет обременений. Апартаменты не должны быть в залоге или под арестом.
  4. Здание находится в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.
  5. Несущие и ограждающие конструкции здания, в котором расположены апартаменты, должны быть в работоспособном состоянии.
  6. У апартаментов есть элементы социальной инфраструктуры — детские площадки, парковки, зоны для отдыха и т.д.
  7. Апартаменты похожи по характеристикам на квартиру и обеспечены инженерными системами.
  8. Солнечный свет попадает в апартаменты не менее 2 часов в течение дня.
  9. Концентрация вредных веществ в воздухе не превышает предельно допустимых концентраций для воздуха населённых мест.

Как изменить статус апартаментов на «жилой» 

Дальнейшие шаги владельца апартаментов зависят от того, соответствует ли помещение нормам для квартиры или нет.

1 Подать заявление на перевод нежилого помещения в жилое

В Москве заявку подают в Департамент городского имущества (ДГИ), в Санкт-Петербурге — в Жилищный комитет. Также заявку можно подать через Госуслуги, МФЦ или жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов. 

Точный бланк заявления законом не устанавливается. Но на практике документ должен включать в себя следующую информацию: 

  • наименование жилищного отдела местной администрации;
  • данные руководителя;
  • наименование заявления;
  • просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
  • информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • данные об отсутствии обременений;
  • перечень документации к заявлению;
  • подпись и дата.

Также к заявлению нужно приложить пакет документов: 

  • копия паспорта собственника;
  • план апартамента с описанием;
  • технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждает соответствие требованиям);
  • проект перепланировки и переустройства помещения (если были).

Образец заявления о переводе апартаментов в жилой фонд

Также нужно оплатить пошлину — около 20 тысяч рублей. Заявление о переводе апартаментов в жилой фонд.

Рассмотрением каждой заявки занимается специальная комиссия — она выносит решение, можно ли менять статус жилья. Срок рассмотрения заявки в Москве — 48 рабочих дней. При этом шансы получения положительного ответа выше при коллективном обращении жильцов. 

Если решение о смене статуса апартаментов положительное, заключение комиссии направляется собственнику и в ЕГРН. При отказе в изменении статуса апартаментов комиссия должна чётко обозначить причины отказа. Если среди причин будут несоответствия, которые можно устранить путём перепланировки, стоит её сделать.

Важно, что для процесса рассмотрения заявки нет единого протокола — например, не установлены численные характеристики для расположения дверей, шумоизоляции, теплоизоляции и виброизоляции. По сути, комиссия принимает решение на своё усмотрение, и оно не всегда может быть объективным. 

На практике обычные причины отказа в переводе в жилой фонд — наличие обременений, отсутствие права собственности и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии апартаментов нормам жилого помещения.

2 Обратиться в Росреестр

Если комиссия разрешит перевести апартаменты в жилой фонд, владельцу нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера, и когда он будет готов, отправить его в Росреестр. В течение 15 рабочих дней сведения о жилье будут обновлены, апартаменты станут считаться квартирой, и владелец получит выписку из ЕГРН с новыми сведениями.  

Апартаменты не соответствуют нормам для квартиры

В этом случае действовать надо следующим образом: 

1. Узнать о возможности перепланировки. Владельцу нужно обратиться в государственную или частную проектную организацию и узнать:

  • можно ли технически сделать перепланировку в апартаментах;
  • разрешат ли власти сделать перепланировку; 
  • будет ли жильё соответствовать нормам для жилого помещения после перепланировки.

Точно не стоит проводить перепланировку квартиры, если технически она невозможна или не согласована с нужными учреждениями (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом). В ином случае работы могут нанести вред всему зданию, а жильё не только не переведут в жилой фонд, но и заставят владельца вернуть ему исходный вид.

20-70 тыс ₽

стоит проведение экспертизы о соответствии помещения нормам для жилых квартир

2. Подать заявление в Департамент. Если планировку разрешили, нужно разработать её проект и подать в Департамент заявление на разрешение вместе с паспортом, проектом перепланировки и техпаспортом на квартиру с поэтажным планом.

После этого комиссия оценит апартаменты и примет решение, можно ли проводить перепланировку. Если её разрешат, можно приступать к выполнению работ.

В случае отказа комиссии владелец апартаментов может обжаловать его в суде в течение трёх месяцев с момента отказа.

от 200 тыс ₽

стоимость перепланировки апартаментов для их перевода в жилой фонд

3. Изменить статус жилья. После перепланировки надо заказать в БТИ новый технический паспорт для квартиры, а затем подать в Департамент заявку на изменение статуса недвижимости. К заявке нужно приложить технический паспорт и документ о праве собственности.

4. Зарегистрироваться в Росреестре. Заявление в Росреестр можно подать лично или через МФЦ. После обновления данных в Росреестре апартаменты получат статус жилой недвижимости.

Коротко

  1. Чтобы перевести апартаменты в жилой фонд, они должны соответствовать нормам для жилого помещения;
  2. Самые частые причины отказов в изменении статуса апартаментов — обременение, помещение не в собственности, несоответствие нормам для жилых квартир.
  3. Если апартаменты не отвечают нормам для квартир, иногда можно перевести апартаменты в жилой фонд после перепланировки.
  4. Шансы на перевод в жилой фонд выше, если все собственники апартаментов в здании дали свое согласие на перевод и подали коллективную заявку.

Источник: https://psblog.ru/kak-perevesti-apartamenty-v-zhiloj-fond/

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Апартаменты в жилой фонд

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин.

Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление.

Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает.

На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами.

В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на ание; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг.

Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру.

Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения.

Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует.

В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований.

И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений.

К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств.

Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам.

Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию.

К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_perevesti_apartamenty_v_zhile/6672

В ожидании амнистии

Апартаменты в жилой фонд

Минстрой готовит поправки о статусе апартаментов: часть хотят приравнять к жилью, часть — оставить нежилыми. Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости

Ведомости/ТАСС

Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.

19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?

Судьба апартаментов

Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.

Вопрос статуса

Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.

Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Что такое апартаменты

Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Инвестиционный потенциал

Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются.

Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас.

«Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.

Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.

Mikhail Leonov/shutterstock

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fbe47629a79472082d1fbb3

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.