Договора купли продажи со стороны

Содержание

46.Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Ответственность сторон

Договора купли продажи со стороны

46.        Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Ответственность сторон.

Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.2 ст.307, ст.454 ГК РФ).

Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств:

– передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами (как мы уже подчеркнули, продавец не обязан доказывать свое право собственности на продаваемый товар);

– передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету);

– передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока (договорная гарантия);

– передать товар, пригодный в пределах разумного срока для целей, в которых такие товары обычно используются (законная гарантия);

– передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю (ст.457 ГК РФ) определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Моментом исполнения обязанности продавца передать товар, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, является время (ст.458 ГК РФ):

– вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

– предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное. Сдача товара перевозчику определяется транспортными уставами и кодексами с учетом перевозки грузов каждым видом транспорта, а в области международной купли-продажи – Конвенцией ООН 1980 г. “О договорах международной купли-продажи товаров”. Общими условиями поставки, межгосударственными соглашениями, а также нормами обычного права, содержащимися в “Инкотермс-2000” (положения по “Группе F – Основная перевозка не оплачена” и “Группе G – Основная перевозка оплачена”).

Передача товара представляет собой регулируемый правом процесс перехода товара из владения продавца во владение покупателя.

При вручении продавцом товара непосредственно покупателю “из рук в руки” передача осуществляется одноактным действием, во всех других случаях – серией действий, проводимых продавцом, третьими лицами (транспортными организациями, органами связи и т.д.) и покупателем.

Передача товара в зависимости от вида товара и способа его передачи может удостоверяться различного рода документами, расписками, отметками в тексте договора и приложенными к нему актами о приемке-сдаче товара, а при сдаче товара перевозчику или организации связи – соответственно транспортными документами и почтовой квитанцией.

Передача товара относима к спорному договору, если оферта (накладная, счет-фактура или письмо) содержит ссылку на договор купли-продажи или представлены иные бесспорные доказательства относимости передачи товара (например, накладная содержит ссылку на договор без указания номера и даты, но представители сторон подтвердили, что между ними был подписан только спорный договор, а ответчик не представил доказательств, подтверждающих передачу товара по иным правоотношениям). Достаточным доказательством относимости передачи товара к ранее заключенному договору не может являться простое совпадение в договоре и товарно-транспортных документах наименования родовых признаков товаров без их индивидуализации.

В случаях, когда передача товара не может быть отнесена к спорному, не содержащему существенных условий договору, последний является незаключенным, а между сторонами возникли фактические отношения купли-продажи (поставки) на основании каждой накладной (статьи 434, 435, 438 Гражданского кодекса РФ) (дела NN А32-2161/2000-21/44 (Ф08-3358/2001), А20-285/2001 (Ф08-2093/2001; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6.03.2001 N 8853/99)[1].

Наряду с обязанностью передать покупателю товар, продавец в силу закона или существа договора может нести и иные обязанности. Так, в соответствии с п.2. ст.

456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Среди дополнительных обязанностей продавца, имеющих место в случае нарушения прав покупателя, можно выделить обязанность:

– в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

– вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии товара третьим лицом.

Основная обязанность покупателя – оплатить покупаемый товар и принять его. При этом порядок и способ оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит), валюта сделки оговариваются в соглашении.

Итак, во-первых, покупатель обязан принять переданный ему товар. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (принять товар со склада продавца, перевозчика и т.д.).

Однако законодатель делает оговорку. Принятие товара обязательно, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст.484 ГК РФ).

На практике возможны ситуации, когда стороны предусматривают условие договора купли-продажи в пользу третьего лица о том, что, в случае отказа третьего лица от принятия исполнения, продавец не вправе требовать оплаты за переданный товар, противоречит положениям статьи 575 Гражданского кодекса РФ. Приведем пример из практики:

По общему правилу ст.

486 ГК РФ оплата товара должна быть произведена непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Что касается цены товара, то по общему правилу, как мы уже отмечали, она не является существенным условием. В соответствии со ст.

485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Необходимо оговориться, что для отдельных видов купли-продажи (продажа предприятия) цена является существенным условием и, следовательно должна быть указана в рамках договора.

В зависимости от порядка оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит) строятся и обязанности покупателя по оплате.

Договором могут быть предусмотрены и иные обязанности покупателя, например, страхование товара (на период перевозки).

В заключение данного параграфа подчеркнем, что обязанности одной стороны корреспондирует правам другой стороны договора. То есть, например, если покупатель обязан оплатить товар, то продавец вправе требовать своевременной оплаты товара; принятия товара.

Покупатель вправе:

– требовать передачи проданной ему вещи;

– требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора, если товар не свободен от прав третьих лиц;

– требовать при недопоставке передачи недостающего товара либо отказаться от товара и его оплаты;

– отказаться от принятия или оплаты товара при передаче товара в ассортименте, не соответствующем договору;

– требовать при передаче некачественного товара по своему выбору:

· соразмерного уменьшения цены;

· безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков;

· возврата уплаченной за товар денежной суммы, отказываясь от исполнения договора;

– замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

– предъявить требования, связанные с недостатками товаров:

·      при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором;

·      в течение гарантийного срока.

Ответственность сторон:

1) неисполнение продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар;

2) передача меньшего количества товара, чем определено договором, дает покупателю право, если иное не предусмотрено договором, либо требовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, требовать возврата уплаченной денежной суммы;

3) нарушение продавцом условия договора об ассортименте товаров дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

4) передача продавцом товара ненадлежащего качества дает покупателю право по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;

5) передача продавцом некомплектного товара дает покупателю право по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, доукомплектования товара в разумный срок.

Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору: потребовать замены некомплектного товара на комплектный, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

6) передача покупателю товара, подлежащего затариванию и (или) упаковке, без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке, дает покупателю право требовать от продавца затарить и (или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара;

7) непринятие или отказ от принятия, как и неоплата товара покупателем, дает продавцу право требовать от покупателя принять (оплатить) товар или отказаться от исполнения договора;

8) несвоевременная оплата товара (просрочка оплаты) покупателем дает продавцу право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами;

9) неисполнение обязательства стороной застраховать товар, который она обязана застраховать в соответствии с условиями договора, дает право другой стороне застраховать товар за свой счет и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

Источник: https://alekssandr.jimdofree.com/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/46-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D0%B8-%D0%BE%D0%B1%D1%8F%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD-%D0%BF%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83-%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%BE%D1%82%D0%B2%D0%B5%D1%82%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%BD/

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Договора купли продажи со стороны

Договор купли-продажи – это документ, который подтверждает факт перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Заключается в простой письменной форме или составляется в виде нотариального договора купли-продажи.

В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, одна сторона обязуется передать другой в собственность квартиру/дом, а другая – принять ее и уплатить определенную сумму, поэтому сделка, с юридической точки зрения, называется двусторонней и возмездной.

Сторонами могут выступать физические и юридические лица. Принимать участие в заключении договора купли-продажи в России могут дееспособные физические лица, которым уже исполнилось 18 лет.

Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус

До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:

если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;

если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).

31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.

В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.

Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения.

В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания.

Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.

Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки.

К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.

Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.

Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году

Документ должен содержать такие пункты:

Предмет договора.

Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.

Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.

Стороны.

Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О.

, место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них.

Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.

Цена недвижимости.

Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.

Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.

Условия оплаты.

Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка.

При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты.

При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат. Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.

Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.

В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.

Условия освобождения недвижимого имущества.

Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.

Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.

Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу.

Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях.

В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.

Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ.

В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.

В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу.

В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей.

Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.

Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи

Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:

Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.

Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.

Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.

Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.

Как проходит подписание договора купли-продажи

На подписание должны явиться участники обеих сторон. В 90 % случаев сделку заключают в переговорной комнате обоюдно выбранного банка, в котором есть депозитарий.

Перед тем как оформить договор купли-продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки, где средства будут храниться до завершения регистрации перехода права собственности.

Оплату ячейки берет на себя покупатель или расходы делят пополам.

В договоре аренды ячейки прописывают условия доступа к ней и перечень необходимых документов. Такая схема позволяет максимально обезопасить сделку и учесть интересы обеих сторон:

Покупатель кладет деньги в банковскую ячейку.

В случае успешной регистрации продавец предъявляет договор купли-продажи со штампом Росреестра и получает доступ к денежным средствам.

Если регистрация не произведена, доступ к ячейке получает только покупатель, который забирает всю сумму назад.

С какого момента договор вступает в силу

Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

Существует несколько способов передать документы:

самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi/

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Договора купли продажи со стороны

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс.

Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Договора купли продажи со стороны

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-i-nichego-ne-zabyt/

Стороны договора купли-продажи

Договора купли продажи со стороны

Тема 1. Общие положения о купле-продаже (2 ч)

Понятие, сущность и значение договора купли-продажи. Виды договора.

Субъекты договора купли-продажи. Права и обязанности сторон.

Условия договора купли-продажи.

Правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи.

Особенности договора розничной купли-продажи.

Понятие, значение, отличительные особенности договора поставки.

Поставка товаров для государственных нужд.

Договор контрактации.

Договор энергоснабжения.

Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

Договор продажи предприятий.

Понятие, сущность и значение договора купли продажи. Виды договора.

При развитии рыночных отношений договор купли-продажи приобретает решающее значение. Это основной договор, связанный с передачей имущества в собственность. Он является универсальной правовой формой товарно-денежных отношений, для которых характерны законы рынка и конкуренции.

Договор купли-продажи (ст. 471 ГК ПМР) – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром на покупателя.

Признаки договора: взаимный, консенсуальный, возмездный, в некоторых случаях может быть публичным и выступать в качестве договора присоединения.

двусторонним или взаимным, так как каждая из сторон, (и продавец и у покупатель) приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне (Продавец приобретает право требовать от покупателя уплаты денег за проданную вещь и одновременно обязан передать эту вещь покупателю. Покупатель приобретает право требовать передачи ему проданной вещи и одновременно обязан заплатить продавцу покупную цену);

консенсуальным, так как считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора (предмет, а в отдельных видах договоров купли-продажи также и цена и срок);

возмездным, так как имущественное предоставление одной стороны (продавец – товар), обуславливает встречное имущественное предоставление от другой стороны (покупатель – деньги);

публичным (договор розничной купли-продажи) ст. 443 ГК ПМР, поскольку коммерческая организация свои обязанности по продаже товара должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратиться.

Данная организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Цена товаров, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

договором присоединения (договор розничной купли-продажи) ст. 445 ГК ПМР, поскольку условия договора определяются одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Виды договора купли-продажи:

договор розничной купли-продажи,

договор поставки,

договор поставки для государственных (муниципальных) нужд,

договор контрактации,

договор энергоснабжения,

договор продажи недвижимости,

договор продажи предприятий.

Стороны договора купли-продажи.

Сторонами договора купли продажи являются продавец и покупатель.

Как на стороне покупателя, так и на стороне продавца могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений (физические лица: граждане ПМР, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица и публично-правовые образования).

Однако возможность их участия в отдельных видах договора купли-продажи может быть ограничена как природой договора, особенностью правового положения субъекта (характером вещных прав на имущество, объемом правоспособности и дееспособности субъекта) или целью договора и т. п.

К сторонам договора купли продажи предъявляется ряд требований.

1. Продавцом в договоре купли продажи может выступать только лицо, обладающее правом собственности или иным вещным правом (правом хозяйственного ведения или оперативного управления). Однако в некоторых случаях законом допускается продажа имущества лицами, не являющимися его собственниками (комиссионер, агент, доверительный управляющий, организатор публичных торгов).

2. В уставе юридических лиц, профессионально осуществляющих продажу товаров, должно быть указано, что они вправе осуществлять данный вид деятельности. Физические лица должны обладать необходимой дееспособностью, как для продажи, так и для покупки соответствующих товаров.

любого договорного обязательства составляют права и обязанности сторон. Так как данный договор носит синаллагматический характер, то соответствующей обязанности продавца – передать товар, корреспондирует обязанность покупателя – оплатить его. В силу этого, обязанности одной стороны будут рассматриваться, как права требования другой стороны договора.

Источник: https://studopedia.ru/19_265452_storoni-dogovora-kupli-prodazhi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.