Квартира над нежилым помещением

Как магазины на первом этаже мешают продавать квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Квартира над нежилым помещением

Почему покупателям не нравятся кафе в жилых домах и какие заведения способны снизить востребованность квартир во всем доме

Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

Перед тем как приобрести квартиру в многоэтажном доме, 100% покупателей интересуются, что расположено на первом этаже, утверждают в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Риелторы обнаружили эту тенденцию, анализируя собственную базу клиентов, в которую вошли 30 тыс. человек.

Большинство других риелторских агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подтвердили, что характеристики объектов на первом этаже оказывают заметное влияние на впечатление от квартиры, даже если она находится на верхних этажах.

Такую зависимость зафиксировали агентства «Миэль», «Этажи», «Релайт-Недвижимость», «Азбука жилья», «Мегаполис-Сервис» и Est-a-Tet.

На первых этажах типовых многоэтажек в городах России могут быть как обычные квартиры, так и коммерческие объекты — магазины, аптеки, рестораны, салоны массажа или парикмахерские, в отдельных случаях там располагаются библиотеки, детские сады и даже медицинские учреждения.

В отличие от вторичного рынка среди новостроек в Москве и Московской области выбора нет — в столичном регионе размещение жилья на первых этажах новых домов запрещено.

Такой запрет создает «комфортную, удобную и привлекательную среду обитания человека», а также обеспечивает «территориальную доступность объектов социального и коммунально-бытового значения для местных жителей», считают в правительстве Подмосковья. Россияне не всегда согласны с такой трактовкой, сообщили риелторы в ответ на вопрос «РБК-Недвижимости».

Для получения разрешения на строительство жилых домов в Москве столичные девелоперы обязаны сделать первые этажи нежилыми ( Тимирханова/Интерпресс/ТАСС)

Почему жителям не нравятся магазины

Продуктовые магазины и заведения общепита — самые нежелательные соседи для жителей многоэтажных домов, рассказал «РБК-Недвижимости» директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

«Большинство людей опасаются грызунов и тараканов, которые могут распространиться от таких объектов, а также постороннего шума и запаха. Особенно сильно подвергаются этому влиянию нижние этажи — в том числе из-за того, что рядом с ними проходят вытяжки кафе и магазинов», — объяснил Бернадский.

«Если на первом этаже находится крупный торговый центр, магазин, реализующий алкоголь, бар, клуб или ресторан, то это отрицательно сказывается на ликвидности квартир, так как покупатели стараются выбрать жилье в тихом месте.

Как показывает практика, большинство клиентов от приобретения квартиры в доме с крупным торговым центром на первом этаже отказываются», — поддержала коллегу Ольга Козлова из агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Свое нежелание покупать квартиры в домах с магазинами и ресторанами на первых этажах покупатели обосновывают тем, что боятся неприятного запаха от продуктов или готовки еды, заявил генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

«Есть и другие причины, — добавил Барсуков. — Продукты и товары будут разгружать ранним утром. Неизбежен шум от большого количества людей или от самого заведения. Возникнут проблемы с парковкой во дворе.

Также покупатели не любят другие шумные и активно посещаемые заведения, например салоны красоты». «Если владельцы [кафе или магазина] не соблюдают санитарные нормы, могут завестись тараканы и крысы. К тому же поставка продукции — это регулярные визиты огромных грузовиков во двор.

А вот заведение, которое облегчит покупку квартиры, я затрудняюсь назвать», — рассказал Андрей Алферов из риелторского агентства «Этажи».

Минусом становится и яркий свет, идущий от вывески коммерческого помещения и мешающий жильцам спать, заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

«Совсем недавно мой знакомый отказался от покупки квартиры в доме, в котором располагался пивной бар, не оборудованный санузлом. Даже привлекательная цена и отличное состояние объекта не стали решающим фактором при выборе квартиры для его семьи.

Такие ситуации всегда есть и будут», — рассказал вице-президент риелторского агентства «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.

Магазины на первом этаже влияют также на заполненность мусорных баков и общую чистоту у дома, обратил внимание ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин.

«К сожалению, очень часто сотрудники продуктовых магазинов нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, пренебрегают чистотой, экономят на дезинфекции, — перечислил Лунин.

 — Неприятности доставляют и запахи — как из магазинов, так и из находящихся рядом мусорных контейнеров, куда выкидывают тару и испорченные продукты. Плюсов никаких.

Что касается развлекательных заведений на первом этаже — то это шум, запах табака и пьяные оргии по ночам. Не спасает ни шумоизоляция, ни гидроизоляция, ни пластиковые окна. Порой наличие такого заведения на первом этаже дома перечеркивает все его плюсы».

Отдельные клиенты сразу просят риелторов подобрать им жилье в доме, на первом этаже которого нет кафе и магазинов, рассказали «РБК-Недвижимости» в московских агентствах. Обычно с таким запросом приходят те, у кого уже был негативный опыт проживания в доме с рестораном или баром ( ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Петр Ковалев)

Бар через стенку

Сильнее всего наличие магазинов и баров на первом этаже сказывается на квартирах, расположенных через стенку — то есть в других помещениях на первом этаже либо на втором-третьем этажах непосредственно над заведением общепита, рассказали риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Если магазин, пристроенный к дому, имеет козырек, на нем часто скапливается большое количество мусора, который сбрасывают вниз «сознательные» жильцы верхних этажей», — заявил Сергей Шлома.

В щелковском агентстве недвижимости «Оранж» дополнительным недостатком подобных козырьков назвали проблему с безопасностью жильцов. «Такое «соседство» может помочь злоумышленникам пробраться в квартиру», — указала руководитель агентства Олеся Рудакова.

Квартира над магазином или баром часто превращается в неликвидную уже на стадии просмотра. «Например, для клиента подбиралась квартира в пешей доступности от станции метро «Щелковская», — рассказал Александр Лунин. — Попалась хорошая квартира на втором этаже.

Оптимальная площадь, неплохой ремонт, от метро восемь минут пешком. И цена на 20% ниже рынка. На просмотр пришли вечером, и все встало на свои места: на первом этаже расположился диско-бар, слышимость в помещении бара и в квартире одинаковая, по выходным, скорее всего, заснуть вообще невозможно.

Хозяйка отметила, что несколько раз судилась с хозяевами бара, но ничего не меняется».

Согласиться на просмотр квартиры на втором этаже готов лишь один из десяти покупателей жилья, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «Второй этаж считается не особо привлекательным с точки зрения проживания, а вот к объектам на третьем этаже проявляют интерес все десять клиентов из десяти, — заявил Шлома.

 — Размер дисконта между квартирами на первом и втором этажах доходит иногда до 20%, между вторым и третьим этажами может составлять 10–15%, а, соответственно, между первым и третьим — около 30%. Редко на первых этажах встречаются кожно-венерологические диспансеры или поликлиники.

Это соседство влияет на стоимость квартир, находящихся непосредственно над подобными объектами».

Бывает ли тихое соседство

Не все коммерческие помещения затрудняют продажу квартир в доме, рассказали риелторы: среди арендаторов находятся и вполне безобидные компании.

«Достаточно нейтрально клиенты относятся к расположенным на первых этажах офисам, отделениям банков и парикмахерским», — перечислил руководитель московского агентства недвижимости Liana Никита Орлов.

«Наличие на первом этаже фитнес-центра или детского развивающего центра только приветствуется: это повышает уровень комфорта жизни», — уверена Ольга Козлова из «Миэля».

По словам Александра Лунина из «Азбуки жилья», на вторичном рынке Москвы сложилось заблуждение, что наличие на первом этаже пункта милиции, домоуправления или паспортного стола позитивно влияет на обстановку в районе. «Считается, там, где полиция, не воруют.

Это частое заблуждение, — рассказал Лунин. — Домушники вообще не обращают внимания на то, что находится по соседству — так же как и на якобы усиленную охрану муниципальных учреждений.

А вот пьяные возгласы задержанных и шум звуковых сирен — это очевидное последствие [такого соседства]».

«Иногда первые этажи жилых домов, соседствующие с нежилыми помещениями, легче продать за счет перевода в нежилой формат, поскольку жилье на первом этаже в принципе менее ликвидно, а в окружении офисов — тем более», — порекомендовал Алексей Бернадский из Est-a-Tet. «Один раз я помогал инвестору выкупить весь первый этаж под мини-отель. Провели собрание с собственниками, собрали подписи и получили разрешение», — привел пример Андрей Алферов.

Снижается ли стоимость квартир

«Нехорошее» соседство снижает ликвидность конкретной квартиры, а это, в свою очередь, влияет на цену и сроки экспозиции, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентстве «Этажи». «Дисконт по сравнению с аналогичными предложениями от такого соседства может составить 5–7%, — подтвердил Бернадский из Est-a-Tet.

 — Если речь идет о больших продуктовых магазинах, шумных кафе или круглосуточных барах, скидка может доходить до 10%; если у магазина еще и большой козырек — то свыше 10%.

Порой на всем доме отражается наличие «не самого приятного соседства»: в редких случаях, когда речь идет о совсем шумном кафе, разница в цене между объектами в таком доме и доме по соседству может доходить до 2%».

В целом чем выше расположена квартира, тем меньше на ее ликвидность влияют заведения на первом этаже, отметили в агентстве «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Продажа таких объектов — очень тяжелый процесс, и очень часто снижение цены не влияет на скорость продажи», — заявил Константин Барсуков.

Иногда собственники или арендаторы коммерческих площадей стараются самостоятельно урегулировать все разногласия с жильцами. «Одно кафе просто выкупило все квартиры на втором этаже в подъезде, — рассказал Андрей Алферов из «Этажей». — Чтобы эта недвижимость не была балластом, владельцы сдавали ее в аренду с большими скидками «за неудобства». Такие квартиры охотно снимали».

Магазин по продаже алкоголя в многоквартирном доме. В прошлом году в Госдуму внесли законопроект, который запрещает торговлю спиртными напитками в жилых домах, однако парламентарии не поддержали эту инициативу ( Вячеслав Прокофьев/ТАСС )

Кому нужны магазины на первом этаже

Коммерческие объекты на первом этаже жилых домов нравятся пенсионерам и «антисоциальным элементам» (обычно так называют пьяниц), сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Мегаполис-Сервис» и «Азбука жилья». «Для людей пожилого возраста, которые при переезде выбирают, как правило, второй этаж, наличие на первом этаже аптеки или отделения банка может служить дополнительным плюсом», — заявил Александр Целыковский.

«Есть особая группа покупателей, для которых все эти учреждения в доме превращаются в очевидные плюсы. Их логика: «Очень хорошо. Спустился — и сразу в магазине». К примеру, это антисоциальные граждане, которые очень любят, когда питейные заведения находятся рядом. Но эта категория граждан не составит даже одного процента от всех покупателей», — рассказал Александр Лунин из «Азбуки жилья».

Региональные особенности

В разных регионах России проявляется собственная специфика. К примеру, в городах с суровым климатом квартиры на втором-третьем этажах стоят дороже лотов на верхних, рассказали «РБК-Недвижимости» в оренбуржском агентстве «Единый центр недвижимости» и общероссийской компании «Мегаполис-Сервис».

Из-за холодных зим и сильных ветров квартиры на верхних этажах считаются более холодными, а потому стоят дешевле, объяснили риелторы.

«Что касается жилья на втором этаже, то кому-то из покупателей повезет, а кто-то будет жить по соседству с объектом коммерческой недвижимости, которым может оказаться не тихая аптека, а, к примеру, прачечная, — добавил руководитель «Единого центра недвижимости» Андрей Черкасов.

 — Но и это не является «приговором» для такой квартиры, ведь в большинстве случаев объекты коммерческой недвижимости сдаются в аренду, а значит, завтра арендатор может поменяться».

Самой большой проблемой жилых домов в Тюмени были открытые на первом этаже «массажные салоны», однако на данный момент подобные заведения практически исчезли, сообщили «РБК-Недвижимости» в местном отделении агентства «Этажи». «Меньше стало и медицинских учреждений для лечения алкозависимых и наркозависимых. Вообще, в городе первые этажи «почистили», стало приличнее», — отметил Александр Иноземцев из «Этажей».

Что касается Московского региона, то здесь существует разница между покупателями из регионов и местными жителями, обнаружили в компании «Релайт-Недвижимость».

«Мы наблюдаем определенную закономерность: покупатели из других регионов, особенно из небольших городов, не готовы покупать первые и последние этажи, а также квартиры, под которыми располагается коммерческая недвижимость.

Это объясняется тем, что в других городах намного чаще, чем в Москве, люди сталкиваются с незащищенностью жильцов от бизнеса, а также с коммунальными проблемами — протечкой крыш, грязью на первых этажах. Люди переносят свои привычные представления на покупку квартиры в Москве», — объяснил директор «Релайт-Недвижимости» Константин Барсуков.

Если же говорить о разнице между Москвой и областью, то столичный покупатель оказывается более придирчив, чем подмосковный, установили в агентстве «Миэль».

«В Москве покупатели предпочитают приобретать квартиры в домах, где на первых этажах нет коммерческих помещений, создающих дополнительный поток людей и машин, так как столица — довольно шумный и наряженный город, — заключила Ольга Козлова.

 — Жизнь в подмосковных городах тихая, экологическая обстановка лучше, поэтому к крупному торговому центру на первом этаже люди относятся более спокойно. Там даже к наличию железнодорожных путей рядом с домом относятся иначе — ведь если платформа расположена близко, значит будет удобнее добираться в центр».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5811f1ab9a79476ed4551822

Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы

Квартира над нежилым помещением

При покупке жилья, каждый человек тщательно проверяет очевидные вещи: историю застройщика, если речь идёт о новостройке, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети или нет ли задолженностей по коммунальным платежам. Однако есть и другие моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными: например, квартира над нежилым помещением.

Квартира над коммерческим помещением

Практически в каждом доме на первых этажах располагаются коммерческие помещения:

  1. Магазины.
  2. Кафе и рестораны.
  3. Аптеки.
  4. Офисные помещения.
  5. Парикмахерские и салоны красоты.

Некоторые из них не причиняют никакого дискомфорта своим соседям, тогда как другие способны существенно испортить благоприятные условия проживания шумом, запахом и т.д.

На вторичном рынке жилья такие предложения встречаются довольно редко: дело в том, что стоимость квартиры на втором этаже может быть снижена в несколько раз, если под ней находится коммерческое помещение, в особенности, если дом относительно новый и первый этаж ещё не введён в эксплуатацию.

Поэтому собственники не спешат продавать квартиры за бесценок: такую жилплощадь чаще всего покупают молодые семьи с детьми для проживания или аренды, так как пытаются максимально сэкономить.

В новостройках у застройщиков зачастую встречаются различные акционные предложения, которые также предусматривают значительную скидку.

Это не значит, что компании считают такое жильё менее качественным или неудобным для проживания: современные технологии позволяют добиться высоких показателей шумо- и теплоизоляции, свою выгоду строители получают за счет более высоких цен на нежилые помещения на первых этажах.

Плюсы

  • Цена. Самый очевидный плюс покупки квартиры на втором этаже – это заманчивая цена. Стоимость может отличаться на 20-30% от подобных квартир в этом же доме, находящихся на более высоких этажах.
  • Тишина по ночам. В вечернее время, когда последний сотрудник закроет дверь офиса, на первом этаже воцарится тишина: можно не переживать, что чуткий сон жильцов разбудит громкая музыка.
  • Отсутствие необходимости пользования лифтом. Жители многоэтажек часто жалуются на то, что дожидаются лифта дольше, чем добираются до работы. На второй этаж несложно подняться по лестнице: сюда также будет удобно занести крупногабаритную мебель, которая не поместится в лифт.
  • Красивый вид из окна. На последних этажах высоких зданий из окон видно только небо и далёкий горизонт с панорамой города – красиво, не поспоришь. Но куда приятнее наблюдать за клумбой у подъезда, высаженной собственными руками: к тому же за ней будет удобно ухаживать и поливать.
  • Пожарная безопасность. В случае возникновения пожара или другой угрозы, из окна второго этажа не сложно выбраться на улицу.

Минусы

  • Шум в дневное время. Полы в нежилых помещениях выстилают кафельной плиткой, которая очень хорошо распространяет звуки от каблуков и обуви с твёрдой подошвой. Если дверь такого помещения не оснащена доводчиком, то придётся постоянно слушать, как она открывается и закрывается с громким грохотом.
  • Посторонние запахи и насекомые. Если на первом этаже расположились ресторан или кафе, то велика вероятность проникновения в квартиру этажом выше запахов приготавливаемой пищи, а также тараканов и грызунов, от которых часто не спешат избавляться точки общественного питания.
  • Холод. Помещения на первых этажах могут быть сданы в эксплуатацию значительно позже, многие покупают офисные помещения с целью последующей аренды, что также приводит к тому, что такие помещения долгое время не отапливаются: в холодное время года это может принести дополнительный дискомфорт.
  • Квартирные кражи. Согласно статистике органов внутренних дел, квартиры на вторых этажах чаще всего становятся объектом домовых краж.
  • Общественная пепельница. Культура курения сигарет, как в голливудских фильмах, с хрустальной пепельницей в руке, не скоро дойдёт до российских реалий. Жители верхних этажей постоянно бросают бычки с балкона, что может привести не только к гигиеническим проблемам, но и к возгоранию: хранить на балконе мебель и декоративные диванные подушки станет довольно проблематично.

Вывод и рекомендации

Покупать квартиру над нежилым помещением или поискать варианты получше – вопрос, который каждый покупатель должен решить для себя сам, взвесив все возможные «за» и «против». Однако есть ряд общих рекомендаций, на которые стоит обратить внимание, если такая покупка все же предвидится:

  1. Всегда спрашивайте дисконт или дополнительные бонусы, которые часто перекрывают размер возможной скидки: застройщик может подарить место на парковке, террасу или предложить что-то своё.
  2. Уточняйте, какое именно помещение расположено снизу, и учитывайте его особенности: тем, кто работает по ночам, ресторан не доставит дискомфорта, а вот молодым семьям с маленькими детьми шум в вечернее время может доставить серьёзные неприятности.
  3. Побеспокойтесь о безопасности: поставьте решетки на окна, чтобы защитить себя от квартирных краж, балкон лучше застеклить, чтобы бычки с верхних этажей не привели к пожару, в противном случае нелишним будет установить пожарную сигнализацию.
  4. Заранее узнайте, как можно использовать террасы, выходящие на крыши нежилых помещений, и территории перед подъездом: террасы могут быть использованы коммерческими помещениями, рестораны могут размещать там столики в летнее время, что также создаст дополнительный шум, клумбы не всегда можно развести по собственному усмотрению – управляющая компания может наложить запрет на высаживание некоторых растений.
  5. Важно понять, на какую сторону выходят окна квартиры и какие проблемы это может повлечь за собой: если окна расположены у проезжей части со стороны фасада дома, то помимо шума снизу появятся дополнительные звуки и пыль от проезжающих мимо машин, дым от сигарет курящих сотрудников и посетителей, если окна выходят во двор, то такие проблемы будут сведены к минимуму.

Источник: https://plusiminusi.ru/kvartira-nad-kommercheskim-pomeshheniem-plyusy-i-minusy/

Стоит ли переводить квартиру на первом этаже в нежилой фонд? – Рынок жилья

Квартира над нежилым помещением

07.05.2018 | 08:00 7263

Перевод квартиры на первом этаже в фонд нежилых помещений с последующей сдачей в аренду «под коммерцию» – предприятие выгодное, но чрезвычайно рискованное. А такие дома, где инвесторы не рискуют увязнуть в безнадежных судебных разбирательствах, – почти наперечет.

Инвестиционный объект в данном случае – это малопригодная для проживания квартира с окнами на людную улицу. Самый интересный материал для непрофессионального инвестора – дома, расположенные в оживленном спальнике, недалеко от метро или вдоль проезжих магистралей (чем ближе к остановкам транспорта – тем лучше).

Такие квартиры обычно окупаются быстрее, чем сталинки или старый фонд. Это связано с тем, что в последнем случае требования жильцов при переселении существенно выше, а рентабельность объектов – меньше.

Некоторые из собственников готовы рассматривать такие объекты как реальную альтернативу пенсионным накоплениям. Но все здесь далеко не так гладко, как кажется начинающему инвестору.

Арифметика для рантье

Арифметика, которой оперируют кандидаты в рантье, проста. Например, сдавая жильцам свежую однушку 34 кв. м с окнами в зеленый двор на среднем этаже, можно выручать 22-25 тыс. руб. в месяц.

Если такая же квартира располагается на пыльном первом, из нее едва удастся выжимать 16-18 тыс. руб., а основной круг интересантов – рабочие из ближнего зарубежья, снимающие жилье на четверых.

В то же время, если превратить почти неликвидное с точки зрения жилищной аренды помещение в нежилое, при более или менее удачном местоположении владелец может рассчитывать на ежемесячный доход от 50 тыс. руб.

Приведенные цифры, конечно, округленные (это тот случай, когда местоположение решает почти все), но они дают представление о масштабах. Недавно мы подсчитывали, что покупка однокомнатной квартиры с целью сдачи в аренду сегодня может приносить 5-6% годовых. В сегодняшних условиях это почти предел. При покупке с последующим переводом в нежилой фонд можно рассчитывать на 10-12%.

Заманчивая перспектива, не правда ли? В жизни все намного сложнее. И в этом недавно автору пришлось убедиться лично.

Личный опыт

Мой пожилой родственник одиноко проживал на первом этаже панельки с окнами на автобусную остановку и (с недавних пор) с магазином за стенкой. В последние два года, когда соседние квартиры начали активно расселять под коммерцию, он постоянно обнаруживал разноцветные визитки, подсунутые под дверь и даже забитые в замочную скважину.

«Письма счастья» вбрасывались в почтовый ящик, приоткрытую форточку, приклеивались к окну снаружи. Послания сулили переезд на равноценную или большую жилплощадь с доплатами и даже покупку двух квартир вместо одной. Не умолкали домашний и мобильный телефоны – пришлось сменить номер.

Разумеется, каждый хозяин своего счастья. Родственник никуда переезжать не хотел, а к риэлторам относился, мягко говоря, настороженно. Дело в том, что первый контакт с интересантами оказался для него крайне неудачным. Предложения о денежной компенсации и переезде в неприватизированную квартиру сопровождались то навязчивой заботой, то угрозами.

Нынешней зимой, когда родственника не стало, я собрал свежие визитки и обзвонил авторов посланий, еще не утративших актуальность. Большинство предложений сводилось к варианту «равноценная квартира плюс доплата до 1 млн руб.», что показалось довольно привлекательным.

Хорошие знакомые – специалисты по проектированию и согласованию перепланировок, к которым я обратился и которых трудно заподозрить в заинтересованности, почти все как один давали дружеский совет наследникам: продать, поделить и забыть.

А что, если попробовать?

«У вас два варианта: продать или привлечь юристов и попытаться оформить перевод в нежилой фонд самостоятельно. Однако и в том, и в другом случае вероятен результат, отличный от желаемого», – пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Русский дом» Людмила Синьковская.      

В первом – это растяжимое понятие равноценной квартиры. Чаще всего предлагают такой же первый этаж, но без перспектив расселения. В любом случае это предмет переговоров.

Во втором – все сложнее. Чтобы превратить однушку 34 кв. м в арендопригодный объект нежилого фонда, дающий возможность стабильно зарабатывать на аренде 50-55 тыс. руб. в месяц, придется потратить минимум полгода и 1,1-1,2 млн руб., предупреждает Людмила Синьковская. Однако, по ее словам, риск завязнуть на полпути и не довести дело до конца – значительно выше среднего.

Окно возможностей в отдельно взятом доме

Условия и порядок перевода объекта в фонд нежилых помещений регламентирован третьей главой Жилищного кодекса РФ. Под нежилым помещением не должны располагаться жилые, но самое важное – это возможность организации отдельного от подъезда входа.

В случае когда речь о первом этаже жилого дома, оконный проем легко превращается в дверной. Но сегодняшняя практика показывает, что это камень преткновения.

Районные межведомственные комиссии предпочитают решать все вопросы исключительно в судебном порядке. Если речь о панельном доме, от вас потребуется заключение строительно-судебной экспертизы, позволяющее изменить конфигурацию проема, а также оформленное в установленном порядке согласие собственников многоквартирного дома.

Но получить указанные документы, которые будут приняты судом, удается не всем. Палки в колеса вставляют и чиновники, и соседи.

А «упертый» председатель ТСЖ может сделать дом полностью бесперспективным.

То есть в подавляющем большинстве случаев инвестор, желающий переделать квартиру в магазин или офис, должен быть готов к судебным тяжбам, результат которых далеко не всегда желаем и предсказуем.

Вот и получается, что спрос на подобные объекты – точечный. Обычно ситуация «на местах» такова.

Окно возможностей для всех открывает первопроходец – действительно пробивной инвестор, который не испугался судебных издержек и прошел весь путь от проекта до воплощения в виде первого крыльца с витриной.

В свою очередь риэлторы и потенциальные инвесторы, увидев, что бастион взят, превращают спрос на первые этажи в отдельно взятом доме в ажиотажный. В то же время соседние дома, ничуть не менее интересные для потенциальных инвесторов, ждут своего часа годами.

Как открыть мини-отель в Петербурге

Почему нельзя?.

Это вопрос, который пока придется оставить открытым. В прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий для инвесторов и представителей малого бизнеса.

Нынче по каким-то загадочным причинам они используют любые поводы, чтобы остановить процесс формирования коммерческой инфраструктуры шаговой доступности на первых этажах жилых домов.

При этом многочисленные законодательные неувязки открывают для них широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных (то есть, мягко говоря, пристрастных) решений.

Спрос же со стороны арендаторов по-прежнему немаленький: квартиры, которые уже переведены в нежилой фонд, почти никогда не пустуют.

В свою очередь и «сетевики», и представители малого бизнеса стремятся открыть свои предприятия там, где люди живут и готовы делать покупки.

Пенсионные накопления россиян под большим вопросом, поэтому количество желающих сделать из квартиры коммерческое помещение в расчете на пассивный доход также не уменьшается.

Да и городская среда благодаря редевелопменту квартирных «неудобий» первых этажей преображается, становится более дружелюбной.

В самом деле, кому хуже от того, что малый бизнес развивается, а вместо самых неблагополучных квартир с решетками на пыльных окнах и с соответствующим контингентом проживающих появляются аптека, кафетерий, магазин шаговой доступности, оздоровительный центр, пункт выдачи интернет-магазина или салон красоты?

Филипп Урбан    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/245871/

В какой квартире вредно жить. квартира над магазином/офисом

Квартира над нежилым помещением
≡  28 апреля 2012   ·  Рубрика: Полезные советы для дома   

Кое-кто из нас оказывается перед нелегким выбором — брать или не брать квартиру, расположенную  над нежилыми этажами.

Собрать воедино всю информацию по этому поводу довольно сложно, поэтому выложу здесь то, что узнала сама, предварительно побегав и изучив данный вопрос, насколько возможно.

Я уверена, что стоит отказаться, чем брать «кота в мешке». Особенно, если окна или балконы данной квартиры выходят на площадки — крыши этих самых этажей.
Если честно, то именно это я и сделала прошедшей зимой, — отказалась. Решила подождать еще. Объясню, почему.

Неизвестно, будут ли когда-нибудь эти этажи отапливаться. Дело в том, что они НЕ находятся на балансе ЖЕКа, обслуживающего данный дом.

Естественно, отапливаются этажи квартирные, но эти — не всегда, не сразу или плохо.

И никому нет дела до температуры пола самого нижнего жилого этажа: пусть ваши детки хоть в шубах и валенках ползают по полу, вполне вероятно, покрытому инеем и, впоследствии, грибком.

Я имею в виду тот случай, когда дом находится в стадии строительства, т. е. он как бы уже и сдан, но нижние 2-3 этажа неизвестно, когда достроятся, когда и кем выкупятся.  Даже, если вы получаете или покупаете квартиру над банком, модным салоном, рабочим офисом, — где гарантия, что завтра на их месте не окажется холодный склад  с пиротехникой, например? (Это запрещено, но, мало ли.)

Пол такой квартиры может оказаться намного холоднее, чем в квартире первого этажа, и семье с малыми детьми в ней точно не место. Долгожданное жилье может оказать плохую услугу.

Наихудший вариант — когда перед окнами или дверями балкона есть площадка. Она одновременно является и продолжением пола квартиры, и крышей этажа, расположенного ниже. И чем эта площадка больше, тем хуже.

Постоянными спутниками вашей жизни могут оказаться неоновый свет, мощные лампы, прожекторы, шумы любой частоты, исходящие от вентиляторов внешних блоков кондиционеров, движков различного назначения, кто знает — что еще.

Очень плохо действует на психику человека ограниченный обзор из окон его жилища. А они-таки могут оказаться частично, а то и полностью закрытыми баннерами, плакатами, да и самой площадкой тоже.

Если это ваша личная терраса, то никто не имеет права без вашего на то согласия располагать на ней что-либо.

Но где гарантия, что кто-то не укрепит там что-то в ваше отсутствие? Имеем ли мы право сбросить чужое имущество, не ответив за его пропажу или порчу? Пока побегаешь по инстанциям, успеют еще что-нибудь добавить.

А стена и вовсе общая, домовая. На ней что-угодно прицепить могут в любую высоту, законно или нет — это уже вопрос «десятый».

Самая «грязная» перспектива — мусор (плюс птицы, мыши, тараканы). Его никто никогда убирать не будет, а он бывает разным.

Вполне вероятно, что придется ставить надежные решетки на окна и балконные двери, дабы не встретиться в собственной квартире с «гостями», пришедшими извне; вероятность встретится взглядом с чужаком за окном еще выше.

Вряд ли кому понравится перспектива беготни по инстанциям в защиту своих прав и извечной ссоры с верхними обитателями дома, бросающими вниз что-то или, не дай Бог, кого-то, и нижними, — в случае установки и обслуживания оборудования перед вашим носом.

В зависимости от того, чем покрыта крыша, возможность дышать свежим воздухом от ее накала в летнюю жару может отсутствовать, особенно тем, чьи квартиры ближе всего.

Продать такое жилье возможно, но за очень-очень низкую цену, и неизвестно, когда. А вот вероятность попасть в «психушку» очень высока.

Вывод:

Заложить окна и двери кирпичом. Иначе говоря — полностью изолироваться от внешнего мира. Но вот вопрос: будет ли это квартира?

Вас могут обмануть

Да, вот еще один щекотливый момент. Он для тех, кто может совершенно неожиданно оказаться в подобной квартире, а отказаться будет поздно.

Дело в том, что я оказалась перед фактом тщательного сокрытия порядкового номера этажа. Скажете, не бывает? Ха, еще как бывает! Строители спорили — на каком же этаже находится квартира. Красной краской, мелко, — «4», перечеркнуто, сверху — черной краской, крупно, — «5» . Даже сама архитектор запуталась. Сначала говорила одно, потом доказывала другое.

Оказалось, решение менялось не однажды в разных инстанциях. То этажи считали с нулевого, то с первого, то со второго.

Устройство коммуникаций в высотке

Многие из нас никогда не бывали на технических этажах. Если интересно, посмотрите видео, которое мне понравилось.

Источник: https://babushkababunya.com/polezny-e-sovety-dlya-doma/kvartira-nad-magazinom-nezhilymi-etazhami.html

Справка о ниже расположенном помещении

Квартира над нежилым помещением

Вы здесь » Публикации » Справка о ниже расположенном помещении

В данной статье мы рассмотрим ситуацию с предоставлением справки о ниже расположенном помещении.

В сфере перепланировок квартиры, которые расположены над нежилыми помещениями, имеют значительное преимущество перед квартирами, ниже которых находятся точно такие же жилые квартиры.

Ответственность за перепланировку

Какие же это бывают квартиры?

С квартирами, расположенными на первом этаже, все понятно. Так как в подвальных либо цокольных этажах не могут располагаться жилые помещения, то по факту считается, что ниже данной квартиры расположены нежилые помещения.

Однако как быть с квартирами расположенными на вторых этажах. Ведь зачастую первые этажи занимают нежилые помещения (магазины, офисы, кафе и т.д.)?

В документах БТИ отражается только текущая ситуация по конкретной квартире и по дому в целом – этажность дома, этаж квартиры, количество квартир, серия дома и другая информация. Однако в данных документах нет информации о том, какие помещения расположены под данной квартирой.

Пример технического паспорта БТИ:

А если под данной квартирой расположены нежилые помещения, то данный факт дает значительные преимущества собственнику с точки зрения реализации перепланировки.

То что недоступно собственникам квартир на средних этажах, то есть тем собственникам под квартирами которых квартиры соседей снизу, может быть согласуемо у тех, у кого ниже расположено не жилое помещение.

Например возможно:- Расширить санузел или ванную на часть жилой комнаты (или перенести полностью), так ниже расположено не жилое помещение и мы не ухудшим соседями снизу условия проживания расположившись на частью или полностью жилых комнат своими ванными и санузлами.

– Увеличить кухню с электрической плитой на жилую комнату, так как соответственно наша кухня не будет располагаться над жилыми комнатами соседей снизу частично.- Полностью перенести кухню в жилую комнату, так как снизу опять же не жилое помещение.

(Но данный пункт имеет некоторые ограничения, например в однокомнатной квартире это сделать не удасться, ведь если мы расположем кухню в жилой комнате, то у нас не остается в квартире жилых комнат и квартира не может быть признана жилой.

Так как помещения по назначениями у нас получаться – кухня, которая теперь на месте жилой комнаты, и кабинет, так как на месте кухни жилую комнату сделать нельзя и получается что жилых комнат в квартире нет. Ответ на вопрос – почему в бывшей кухне не может получиться жилая комната следующий – размещение жилых комнат под кухнями запрещено, а у нас над нашей бывшей кухней, все также осталась кухня соседей сверху).

– и др. мероприятия не противоречащие законодательству.

Как же “доказать” органам рассматривающим перепланировки, что у нас ниже расположено нежилое помещение, а не квартира?

Ведь бывают ситуации, когда стоят два одинаковых дома, и в одном из них, на первых этажах квартиры, а в другом доме все помещения на первых этажах уже переведены в нежилой фонд или изначально были спроектированы не жилыми.

Для этого в применительной практике существует документ, который назвается “Справка от управляющей компании”.

По его названию уже понятно, что он получается в управляющей компании. Форма документа свободная, текст документа также свободный.
Главное, что бы из него было определенно понятно, что под квартирой собственника расположено нежилое помещение.

Данный документ прикладывается к комплекту документов, который подается в на рассмотрение в Жилищную инспекцию г. Москвы, либо в администрации или отделы архитектуры городов Подмосковья.

Пример документа вы можете видеть ниже:

P.S. Ситуации со справкой, когда квартиры расположены только на втором этаже, не являются уникальными. В новых жилых комплексах зачастую бывает, что нежилыми являются первые два этажа дома. Поэтому и для третьего этажа ситуация также актуальна.

P.P.S. Есть и еще одна “штука”, которая позволит доказать что снизу у нас расположено не жилое помещение. Это справка БТИ.

Но проблема в том, что справку БТИ на свое помещение может получить только собственник помещения и для того что бы подложить эту справку в комплект документов подаваемых на рассмотрение, необходимо попросить получить ее в БТИ собственника нижерасположенного помещения и передать вам, что сделать по практике несколько затруднительно, так как собственников нижерасположенных помещений не всегда возможно найти и не всегда возможно уговорить получить эту справку и передать ее вам.

Источник: https://www.PereplanirovkaMos.ru/spravka-o-nizhe-raspolozhennom-pomeshchenii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.