Права покупателя квартиры

Содержание

Права покупателя недвижимости. – Покупатель прав

Права покупателя квартиры

При выборе и последующей покупке недвижимости приобретатель должен знать свои права покупателя квартиры, а также учитывать нюансы, которые следуют за составлением и подписанием договора купли-продажи.

Такие сделки существенно отличаются от стандартных отношений между покупателем и продавцом, в них есть риски, которые необходимо предвидеть заранее и ситуации, которые не всегда возможно решить обеим сторонам.

Особенности договора купли продажи недвижимости

Документ, подписываемый покупателем и продавцом – это соглашение, по которому один респондент передает, а другой принимает в собственность недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора являются:

  • земля;
  • здание, сооружение;
  • дом, квартира и пр.

Полный перечень того, что можно считать «недвижимостью» прописан в ст. 130 ГК РФ. Также предметом сделки можно считать объект, которые будет построен или приобретен в будущем.

Подписывать договор могут граждане, которые обладают правами, объемами сделкоспособности.

Форма договора

Составляется документ только в письменном виде, подписывается обеими сторонами и, при ошибках написания или проведения сделки, договор считается недействительным.

Переход права собственности покупателю квартиры аннулируется, деньги, если они выплачены заранее, возвращаются продавцу.

Если сделка состоялась, то переход права собственности на квартиру (дом и т.п.) подлежит обязательной госрегистрации согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Если одна из сторон игнорирует это положение, то покупатель (продавец) может затребовать его выполнение через суд.

Условия покупки квартиры

Существенные условия, учитывающиеся при передаче недвижимости – это данные по ст. 554 ГК РФ, позволяющие установить объект, который подлежит продаже.

К ним также относятся:

  • Цена на недвижимость (п.1 ст. 555 ГК РФ).
  • Перечень проживающих (зарегистрированных) лиц, которые по ст. 558 ГК РФ после сделки имеют право пользоваться помещением.

Права покупателя недвижимости

Права покупателя объекта недвижимости по договору прописаны в ст. 557 ГК РФ, по которой он вправе требовать от продавца передать ему объект сделки в надлежащем состоянии.

Если этот факт игнорируется, то покупатель может потребовать:

  • снизить стоимость объекта;
  • оплатить ремонт;
  • отремонтировать за свой счет;
  • расторгнуть договор и вернуть сумму по сделке.

В отличие от сделок в магазине покупатель недвижимости не может потребовать у продавца замены предмета продажи на аналогичный товар.

Покупатель только может в договоре перечислить обнаруженные им недостатки.

При этом, если он принимает недвижимость в собственность, которая не соответствует условиям договора, с него не снимается ответственность по п.2 ст. 556 ГК РФ за ненадлежащее исполнение условий договора.

Важно! Общие положения о договоре купли-продажи прописаны в п. 5 ст. 454 ГК РФ. Иных прав у покупателя нет и в ГК РФ не предусмотрены.

Гарантия застройщика: на дом, на квартиру, закон 5 лет.

Права продавца недвижимости

Владелец недвижимости обязан:

  1. Передать свою собственность другому человеку по договору (ст. 549, 556 ГК РФ).
  2. После подписания документов он перестает быть собственником объекта и все его обязанности перед покупателем считаются выполненными.
  3. Фактически передать недвижимость (съехать, убрать вещи и пр.). При неисполнении в силу вступают положения ст. 463 ГК РФ.
  4. Сохранить к передаче объект в надлежащем виде (ст. 557 ГК РФ).
  5. Иными словами, если до совершения сделки он показывал дом убранным, все агрегаты работали, то при подписании договора и передаче объекта жилье должно сохраниться в неизменном виде.
  6. Если эти моменты продавцом были не исполнены, то для него наступает ответственность, предусмотренная по ст. 475 ГК РФ.

Когда возникает право собственности после покупки квартиры

Согласно ст. 223 ГК РФ по договору право собственности у покупателя возникает при:

  • передаче недвижимости;
  • госрегистрации. По п. 1 ст. 302 Кодекса за исключением некоторых положений, введенных ФЗ от 30.12.04 г. № 217-ФЗ.

Долевое участие: продажа доли в квартире

Права покупателя доли в квартире определяются по ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».

Согласно действующим положениям:

  • Если продается доля в квартире, то преимущественное право выкупа имеют все остальные собственники остальных долей.
  • Продавец обязан предложить часть недвижимости им, а уже потом – постороннему лицу.

Продавец обязан известить возможных участников-покупателей его доли письменно, указав свою цену и иные условия.

Если покупатели дольщики не купят продаваемую долю недвижимости в течение 30 дней, то продавец может ее продать любому.

Они же могут сразу, письменно отказаться от выкупа не дожидаясь истечения месяца, тогда продавец может передать недвижимость заинтересованному покупателю ранее установленного законом срока.

Если продавец не известил дольщиков, то они, пользуясь правом преимущества покупки, могут в течение 3 месяцев оспорить сделку купли-продажи в суде. И потребовать продать долю им.

В последнем случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной, прошедшая с нарушениями.

Продавцу придется вернуть деньги, а покупателю освободить приобретенную жилплощадь.

Поэтому, при покупке доли в любой недвижимости сам покупатель должен поинтересоваться у дольщиков их согласием и взглянуть на письменный их отказ от преимущественных прав, а лучше – снять с документа копию.

Какие риски возникают при покупке доли

Простая процедура – оповещение владельцев остальных долей может стать началом краха процедуры покупки жилья.

сложность для продавца – это невозможность найти владельца доли, уведомить его и получить письменный отказ.

Иногда его местонахождение не известно, а нередко он специально уклоняется от вручения уведомления.

В этом случае покупатель доли в недвижимости должен быть заинтересован, чтобы продавец выполнил все условия предстоящей сделки.

И знал что:

  • Суды очень щепетильно относятся к выполнению условия уведомления дольщиков.
  • Можно известить владельца доли заказным письмом. Но вручить его должны лично ему, он же должен и расписаться в получении.
  • Ставить подпись даже близким родственникам, запрещено.

Самый действенный вариант – уведомить через нотариуса, так как все сделки с покупкой долей в жилых помещениях проводятся через нотариальное оформление.

В этом случае нотариус сам рассылает уведомления и, если «достучаться» до владельца невозможно, он выдаст бумагу, в которой подтверждается, что покупатель сделал все от него зависящее.

Заключение

Права покупателя недвижимого имущества четко обозначены в ГК РФ.

Но при совершении сделки он должен сам проверять все условия выполнения ее продавцом, чтобы не оказаться втянутым в судебную тяжбу.

Источник: https://pokypatel-prav.ru/uslugi/dobrosovestnyj-priobretatel/

Защита прав продавца и покупателя при переходе права собственности

Права покупателя квартиры

Итак, подписан договор купли-продажи квартиры и стороны готовы сдавать его на регистрацию и производить расчеты. Рассмотрим способы защиты прав продавца и покупателя при переходе права собственности от одного к другому.

Сдача документов на регистрацию

Сдачу документов на регистрацию можно доверить риэлтору, выписав на него нотариально заверенную доверенность, но лучше пройти всю процедуру регистрации самостоятельно. Стороны в назначенный день встречаются в регистрационной службе, на руках у каждой стороны сделки должны быть определенные документы.

Продавец

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Договор купли-продажи

Свидетельство о праве собственности

Документы-основания, указанные в свидетельстве

Кадастровый паспорт

Справка об оценочной стоимости имущества

Архивная справка по форме 9 или выписка из домовой книги

Заявление о регистрации перехода права собственности к покупателю

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки продавец в зарегистрированном браке не состоит

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (по желанию покупателя)

Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников)

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость

Передаточный акт (после полной оплаты)

Покупатель

Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

Договор купли-продажи, плюс экземпляр для регистрационной службы

Копия свидетельства о браке

Нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя, или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит, или копия брачного договора, если он заключен

Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Квитанция об уплате госпошлины за переход права собственности

Кредитный договор и закладная (при наличии)

Передаточный акт (после полной оплаты)

Кто что оплачивает

Продавец

Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Покупатель

Справки, которые получает продавец в психоневрологическом и наркологическом диспансере

Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

Госпошлину за переход права собственности

После того как стороны сдали документы на регистрацию, представитель регистрационной службы дает покупателю расписку в приеме документов, в расписке указана дата получения готовых документов на имя покупателя. Обычно срок составляет 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку срок короче – 7 дней.

Расчеты сторон

Перед оплатой еще раз, за несколько дней до сделки, покупателю необходимо получить свежую выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что продавец все еще владеет ей.

Покупатель становится собственником не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности, поэтому до регистрации права собственности передавать продавцу деньги за квартиру категорически нельзя.

Продавец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть деньги. Каждая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки продавец получит деньги, а покупатель квартиру.

Поэтому все расчеты проводятся в два приема:

предварительный расчет до регистрации (закладка денег в ячейку или внесение их на счет),

окончательный расчет после регистрации (выемка денег из ячейки, снятие денег со счета).

Может быть и третий платеж, например, после выписки продавца из квартиры. В этом случае график платежей и сроки выписки должны быть отражены в договоре.

Предоплата, если таковая имела место быть, обычно полностью возвращается покупателю, и стороны заключают договор купли-продажи без указания каких-либо пунктов о предоплате и ее перезачете.

Иногда, чаще при договорах с юридическими лицами, наличие предварительного договора и предоплаты по нему указываются в договоре купли-продажи, в этом случае стороны должны подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о перезачете оплаты по предварительному договору в счет оплаты по основному договору.

Наличный расчет

Через банковскую ячейку и/или с получением расписки. В этом случае продавец еще не получил деньги за квартиру, но уже в договоре подписал, что продает квартиру без оформления обременения до момента окончательных расчетов. Тем самым он подписал, что в случае, если он не получит потом деньги из банковской ячейки, квартира все равно будет принадлежать покупателю.

При получении денег наличными стороны указывают в договоре фиктивную сумму, а продавец выписывает покупателю расписку в получении денег от покупателя на реальную сумму.

В итоге у покупателя ни денег (уже), ни квартиры (еще), но есть договор с заниженной суммой и часто не имеющая юридической силы расписка. У продавца же и деньги, и квартира в собственности, и договор с заниженной в разы суммой.

В договоре указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью, но сумма-то в договоре иная. Эта схема оплаты самая опасная из всех возможных.

При оплате через банковскую ячейку стороны заранее резервируют ячейку в определенном банке и в назначенный день приезжают на встречу. Покупателю лучше заранее открыть счет в этом банке и внести деньги на счет, чтобы не перевозить с собой крупную сумму в день сделки.

Договор оформляется на всех участников сделки, то есть сторонами по договору являются продавец, покупатель и банк. В договоре прописываются сроки аренды и условия выемки денег.

Нужно предусмотреть сроки аренды, сроки получения денег продавцом, условия получения денег продавцом, список документов, которые продавец обязан предъявить при получении денег, возможность получения денег покупателем, если сделка не состоится.

Стороны производят расчет в банке и совместно кладут деньги в ячейку. Каждый лично должен убедиться в том, что именно закрывается в ячейку, чтобы исключить любой обман, в том числе подмену денег. Один ключ остается в банке, второй ключ забирает покупатель.

Но он не может завтра прийти и забрать свои деньги, так как в условиях доступа прописывается, что покупатель может забрать свои деньги, только если продавец не пришел за ними по истечении указанного срока. А продавец может прийти за ними, только если он предъявит зарегистрированный договор между ним и покупателем.

Тот, кто хранит у себя ключ, дает другому лицу расписку, что ключ забрал и что обязуется отдать его при выполнении второй стороной своих обязательств.

После регистрации договора и перехода права собственности к покупателю, он отдает ключ продавцу. Иногда изначально ключ отдается продавцу. Продавец с ключом и зарегистрированным договором получает деньги из банка.

Здесь невозможно сказать какая именно схема с хранением ключей лучше, так как обе стороны сделки зависимы друг от друга, что позволяет возникнуть ситуации, когда кто-то за кем-то бегает, а кто-то кого-то шантажирует.

Здесь возможны следующие схемы обмана.

Ограбление по пути в банк или из банка.

Кража и подмена ключей, изготовление дубликатов ключей покупателем с последующей выемкой денег из ячейки.

Затягивание сроков сделки до того момента, когда покупатель может вернуться в банк и получить обратно свои деньги по якобы несостоявшейся сделке, даже если документы сданы на регистрацию.

Подмена денег между проверкой купюр и их подсчетом и закрытием денег в ячейке.

Поддельный зарегистрированный договор, предъявленный для выемки денег (в теории). Для страховки от такой ситуации следует прописать в договоре с банком необходимость продавцу вместе с договором предъявить выписку из ЕГРП.

Ограбление ячейки в период хранения (такие случаи известны). Банк не несет ответственности за те вещи, которые хранятся в ячейке. Он несет ответственность за сохранность самой ячейки.

Безналичный расчет

Оплата по безналичному расчету безопаснее, а потому предпочтительнее.

На вторичном рынке

Расчеты между продавцом и покупателем производятся с помощью банковского аккредитива.

Покупатель кладет деньги в банк и переводит их на счет продавца, но с условием, что продавец сможет снять их только при предъявлении доказательств, что право собственности на квартиру перешло к покупателю.

Таким доказательством может являться зарегистрированный договор купли-продажи, старые свидетельства с отметкой «погашено», выписка из ЕГРП. Деньги отправлены на счет продавца, но, по сути, они на его счет так и не поступают, банк как бы замораживает их до предъявления документов.

Если переход права собственности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении денег, деньги вернутся обратно к покупателю. Срок прописывают до 3 месяцев, чаще – 1 месяц.

На первичном рынке

Покупатель переводит всю сумму на расчетный счет продавца со своего расчетного счета, а доказательством оплаты является платежное поручение, полученное в своем банке. Может быть оплачена и часть суммы в соответствии с графиком платежей, указанном в договоре купли-продажи.

Если оплата произведена полностью, то стороны указывают в договоре, что оплата произведена в полном размере. В этом случае квартира уже может быть передана покупателю по передаточному акту, поэтому стороны подписывают передаточный акт и сдают его на регистрацию.

При частичной оплате покупатель продолжает платить в соответствии с графиком платежей уже после того как стал собственником. В случае отсутствия платежей продавец может обратиться в суд и попросить расторгнуть договор, так как покупатель не вносит платежи.

В свидетельстве о праве собственности на покупателя указано обременение права, так как покупатель еще не полностью расплатился за квартиру. Обременение будет снято только после оплаты полной стоимости квартиры.

Покупателю крайне важно хранить все платежки, чтобы потом иметь возможность доказать каждый факт оплаты.

Роль риэлтора

Роль риэлтора на этапе сдачи документов и при расчетах минимальна, особенно, если сделка прямая. Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При любой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.

Получение документов после регистрации

Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов.

Продавец получает свои документы – один экземпляр договора купли-продажи и старое свидетельство с отметкой «погашено» (иногда отметку забывают поставить), а покупатель свои документы – свидетельство о переходе права собственности, зарегистрированный договор и другие правоустанавливающие документы. Получить документы можно по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверена.

Все документы необходимо хранить, в случае судебных разбирательств в будущем все они пригодятся. Платежки, передаточные акты, копии согласий супругов на сделку, копия паспорта второй стороны сделки – в будущем может пригодиться каждый из этих документов.

Передача квартиры по акту

Передаточный акт подписывается после того, как стороны произвели расчеты.

В теории при расчетах через банковскую ячейку стороны прописывают в договоре, что все расчеты произведены полностью, и подписывают передаточный акт перед регистрацией, хотя, по факту, расчеты еще не завершены.

Делается это для того, что при переходе права собственности не указывалось обременение из-за неполной оплаты, которое потом необходимо было бы снимать.

Факт подписания передаточного акта подтверждает, что стороны исполнили все свои обязательства: и что покупатель получил квартиру, и что продавец получил свои деньги. На самом же деле никто еще ничего не получил, поэтому все же не стоит подписывать передаточный акт до момента окончательных расчетов.

Если после подписания передаточного акта в то время, пока документы находятся на регистрации, с квартирой что-нибудь произойдет, например, пожар или потоп, то всю ответственность за случившееся будет нести покупатель, даже если по факту в квартире до сих пор проживает продавец.

Какими рекомендациями можно закончить эту статью?

При завершении сделки старайтесь придерживаться следующих правил:

сдавайте документы на регистрацию и получайте их с регистрации самостоятельно;

оплачивайте или принимайте оплату по безналичному расчету;

сведите к минимуму оборот наличных денег (опасность может исходить не только от продавца или покупателя, но и от свидетелей сделки – сотрудников агентств, банков, охраны);

указывайте полную сумму в договоре;

в договоре купли-продажи не пишите, что расчеты произведены полностью, если они еще не завершены (даже если деньги лежат в ячейке);

не подписывайте передаточный акт до окончания расчетов.

Законодательство

Гражданский кодекс:

Глава 9. Сделки

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

$7. Задаток

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 429. Предварительный договор

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 556. Передача недвижимости

Глава 47.

Хранение

Статья 922 ГК РФ. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

Федеральные законы:

Источник: https://www.webohrannik.ru/prawo/zachita-prav-prodavtsa-i-pokupatelya.html

Как купить квартиру без риелтора

Права покупателя квартиры

Гонорар риелтора в последние годы снизился. В столице в среднем за свои услуги посредники просят 100-250 тысяч рублей. В большинстве регионов до сих пор оплата рассчитывается процентом от суммы сделки и составляет в среднем 2% от стоимости квартиры.

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

“Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры.

Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж”, – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании “Метриум”. Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир

Квартиры “с историей”

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину – 2000 рублей.

Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая – нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив – суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

В 2020 году выдано ипотеки на рекордные 4,2 трлн рублей

Но у банков появились и другие услуги. “Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, “Свое жилье” у Россельхозбанка, “Метр квадратный” у ВТБ и т.д.”, – рассказывает главный эксперт компании “Русипотека” Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий “Трансформация делового климата” Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У “Метра квадратного” от ВТБ есть бесплатный “Конструктор документов”. Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене – от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Совет

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Инструкция

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Источник: https://rg.ru/2021/01/19/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora.html

Добросовестный приобретатель квартиры

Права покупателя квартиры

Последнее обновление: 29.09.2020

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.