Предварительный договор купли продажи квартиры для ипотеки

Содержание

Как заключить договор купли-продажи квартиры в ипотеке

Предварительный договор купли продажи квартиры для ипотеки

Как мы рассказывали ранее, допускается продажа находящейся в ипотеке квартиры при условии, что на это согласен залогодержатель (как правило, банк, выдавший кредит на приобретение жилья). Условия оплаты по такому договору и снятие обременения должны быть согласованы в письменном виде. Ниже приведён образец договора купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке должен быть заключён в письменной форме. Его могут подписать:

  • две стороны (продавец и покупатель), при этом согласие кредитора на отчуждение заложенной недвижимости оформляется отдельно;
  • Три стороны — продавец, покупатель и кредитор (банк).

В договоре указывается следующая информация:

  • стороны;
  • Описание продаваемой квартиры;
  • Наличие зарегистрированного обременения (ипотеки);
  • Условия расчетов (напрямую продавцу, банку-кредитору, иным способом);
  • Порядок снятия обременения после погашения задолженности перед банком-залогодержателем.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                   ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Наименование банка-залогодержателя, ИНН, ОГРН, место нахождения (далее – «Залогодержатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1  В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3. Право собственности на квартиру обременено ипотекой на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № ___ от _____, заключённого между Продавцом и ________ (далее — Залогодержатель).

1.4.  Согласие Залогодержателя на заключение настоящего договора получено. ЛИБО: Подписанием настоящего договора Залогодержатель подтверждает своё согласие на продажу Квартиры Покупателю.

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Оплата Цены Квартиры производится в следующем порядке:

3.1.1. часть Цены Квартиры в размере _____ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Залогодержатель (далее – «Аккредитив 1»); и

3.1.2. оставшаяся часть Цены Квартиры в размере ______ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Продавец (Аккредитив 2), далее совместно именуемые «Аккредитивы».

3.2 Аккредитивы будут открыты Покупателем на следующих условиях:

3.2.1 банк-эмитент ____;

3.2.2 исполняющий банк ______;

3.2.3 дата закрытия ________;

3.2.4 условия исполнения аккредитивов: представление Продавцом, Залогодержателем или Покупателем исполняющему банку выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Покупателя на Квартиру.

3.3 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее открытия аккредитивов в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Одновременно с Квартирой Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

5.5 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.6 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.7 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______.  Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора и приобретение Квартиры получено.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.4 В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей указанному в настоящем Договоре описанию и/или с недостатками Покупатель вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения цены Квартиры.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Как проводить расчёты

Для покупателя квартиры в ипотеке важно, чтобы продавец полностью погасил свои обязательства по выданному кредиту, и обременение с квартиры было снято. Этого можно достичь, только перечислив остаток кредита банку.

Поэтому перечислять деньги лучше не продавцу, а непосредственно в пользу банка-кредитора. Это легко сделать при расчётах через аккредитив. Причитающаяся банку сумма помещается на один аккредитив, а остаток цены, который получает продавец — на второй. Разумеется, такой механизм расчетов должен быть согласован с банком, который является залогодержателем.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора купли-продажи квартиры с ипотекой и на его основании должны быть совершены два регистрационных действия:

1) регистрация перехода права собственности на жилье к покупателю; 2) снятие обременения в виде ипотеки, или внесение изменений в неё.

Ипотека снимается только в том случае, если за счет средств покупателя долг перед банком полностью погашен.

Если же покупатель и сам берет кредит в том же банке на покупку квартиры, это обременение регистрируется в Росреестре взамен предыдущего.

Заявление на регистрацию изменений в ЕГРН можно подать через многофункциональный центр государственных услуг.

Госпошлина за совершение этих действий составляет:

  1. внесение в ЕГРН записи о новом собственнике квартиры — 2000 рублей с физических лиц;
  2. Внесение изменений в запись об ипотеке — 200 рублей для физических лиц.

Заключение договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) – Договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи квартиры для ипотеки

г. ____________________________                                    «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее  «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора.

Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки.

Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.  и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами  в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п.

1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1.

настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

Расписка

Город ________________,                          ____________________________________ года

            Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры  от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО                                                                                                            Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

ФИО                                                                                                            Подпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D0%BE%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B0_%D0%B7%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%B0/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли продажи квартиры для ипотеки

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Составляем предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке: правила оформления и образец

Предварительный договор купли продажи квартиры для ипотеки

Сегодня многие граждане приобретают недвижимое имущество в кредит. Банки предлагают разные ипотечные программы.

Как правило, для выдачи займа, финучреждение требует оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке (ПДКП).

На основании этого документа можно получить кредит на покупку квартиры в многоэтажке или частного жилого дома. ПДКП важен не только для банка, но и для непосредственных участников сделки.

Зачем нужен предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается редко. Как правило, стороны сразу оформляют основную сделку. ПДКП обычно подписывается в случае покупки недвижимого имущества в ипотеку. Такой документ требуют предоставить многие банки при выдаче денег на приобретение квартиры или дома.

Финансовым организациям ПДКП необходим по следующим причинам:

  • он служит основанием для выдачи кредита. Других доказательств того, на что пойдут деньги, клиент банка на этапе оформления ипотеки не имеет;
  • дает возможность определить, в какой сумме требуется займ. В ПДКП указывается конкретная стоимость недвижимого имущества;
  • гарантирует банку то, что сделка не сорвется и финучреждение не потеряет деньги. Если стороны передумают заключать основной договор купли-продажи (ДКП), то кредитная организация может обратиться в суд с целью обязать сторон произвести и оформить куплю-продажу квартиры (частного дома);
  • дает возможность банку понять, стоит ли выдавать кредит клиенту на приобретение конкретного недвижимого объекта. В ПДКП дается подробное описание имущества. Он показывает, ликвидной ли является квартира (дом), можно ли будет в случае неплатежеспособности клиента ее легко реализовать на торгах. Документ позволяет проверить, имеет ли недвижимость обременения.

Заключать предварительный ДКП выгодно не только банку, но непосредственно продавцу и покупателю. Такой документ является дополнительной страховкой того, что основная сделка состоится. В условиях предварительного договора можно предусмотреть пункт, в котором каждая из сторон за отказ от заключения ДКП обязана будет выплатить штраф.

ПДКП делает сделку более безопасной, предохраняет от мошенничества. Согласно статье №445 Гражданского кодекса России, в случае нарушения одной из сторон условий, прописанных в договоре, второй контрагент имеет право обратиться в суд.

Для продавца оформление ПДКП – это гарантия продажи недвижимого имущества. В этом документе закрепляется точная цена объекта. Поэтому покупателю можно не переживать о том, что спустя время продавец повысит его стоимость.

Наличие предварительного договора купли-продажи не означает, что не нужно заключать ДКП. Такой документ не является основанием для передачи прав на квартиру другому человеку. Поэтому при предоставлении ПДКП Росреестр откажет в переоформлении жилья.

Как правильно оформить ДКП?

При составлении предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке нужно придерживаться ряда правил. Во-первых, такой документ должен иметь ту же форму, что и ДКП.

Во-вторых, в нем обязательно надо привести существенные условия основного договора. Участникам сделки рекомендуется хорошо продумать содержание такого документа.

Это снизит вероятность возникновения в будущем спорных ситуаций между продавцом и покупателем.

В ПДКП указывается такая информация:

  • сведения о двух сторонах (их ФИО, адреса прописки, паспортные данные);
  • дата и место составления документа;
  • намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи;
  • конкретные сроки подписания ДКП;
  • технические характеристики недвижимого имущества;
  • документы, на основании которых квартира/дом досталась продавцу;
  • права и обязанности сторон;
  • отметка о том, что оплата будет производиться за счет одолженных в банке денежных средств;
  • порядок проведения финансового расчета;
  • срок действия договора;
  • ответственности сторон за срыв сделки, нарушение условий ПДКП.

Правила оформления ПДКП:

  1. стоимость квартиры указывается цифрой и прописью;
  2. если основной ДКП подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный тоже следует заверять в соответствующем порядке;
  3. в конце документа продавец и покупатель должны указать свои реквизиты и поставить личные подписи.

Если есть сомнения в собственных силах по поводу заключения ПДКП недвижимости по ипотеке, то лучше проконсультироваться с опытным юристом.

Пример заполнения бланка

Получить ипотеку на квартиру можно в ВТБ, Россельхозбанке, Сбербанке и ряде других финансовых учреждениях. Для правильного оформления предварительного договора купли-продажи рекомендуется взять образец такого документа в банке. Есть шаблоны ПДКП и в интернете на тематических ресурсах.

Образец договора купли-продажи ипотечной квартиры можно скачать здесь.

На основании ПДКП финансовое учреждение, выдавшее ипотеку, имеет право потребовать возврата денег и уплаты штрафа в судебном порядке.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Что такое договор недофинансирования?

Договор недофинансирования – это документ, который оформляется при заключении сделки купли-продажи с привлечением заемных средств банка. В нем указывается более низкая стоимость недвижимого имущества. Подписание этого документа выгодно продавцу.

Дело в том, что собственник квартиры при ее продаже обязан по закону оплатить налог, если владеет объектом менее пяти лет. Чем ниже будет указана цена в договоре, тем выгоднее будет продавцу. Не все банки соглашаются на кредитование таких сделок. Оформляет договор недофинансирования при покупке квартиры Сбербанк.

Проводимая сделка имеет такие особенности:

  • в основном ДКП указывается заниженная цена жилья. При этом недостающая часть суммы отдельно прописывается в договоре на покупку неотделимых от квартиры улучшений (строительных материалов, современных коммуникаций и т.п);
  • банк может выдать кредит по двум описанным выше документам. В результате покупатель получает займ для оплаты полной стоимости квартиры, а продавец – деньги по двум договорам;
  • регистрации подлежит только ДКП.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи обычно составляется при оформлении ипотеки. Он подтверждает намерение сторон заключить сделку. Его подписание имеет ряд преимуществ для банка, продавца и покупателя. ПДКП имеет форму основного договора, содержит те же условия. Но его предметом выступает не недвижимый объект, а заключение сделки купли-продажи в ближайшем будущем.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-po-ipoteke.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)

Предварительный договор купли продажи квартиры для ипотеки
 / Договоры / Договор купли-продажи недвижимости / Тип документа: Договор купли-продажи недвижимостиДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания. Размер файла документа: 11,6 кб Скачать в .doc/.

pdf Бланки Текст Смежные

Все официальные документы купли-продажи должны заключаться на должном уровне с помощь грамотных специалистов в соответствии с законодательством государства.

При этом должна быть пометка о том, что владелец недвижимости был в здравом уме, пошел на сделку добровольно, оставаясь при ясной памяти.

Особенности оформления предварительного договора на куплю-продажу квартиры по ипотеке

Существуют стандартные бланки в нотариальных конторах, где обозначены все моменты сделки:

  • продавец указывает точный адрес, метраж и этаж квартиры;
  • ФИО и другие реквизиты должны быть грамотно написаны без единой ошибки и подтверждены нотариусом;
  • фиксируется заблаговременно оговоренная сумма сделки, цифры указываются с учетом регистрационных данных, фиксируемых государством.

Как происходит передача денег

Прежде всего, стоит отметить главные моменты сделки:

  • документы на право залогодержателя должны удостоверяться закладной;
  • недвижимость находится в залоге до момента полного погашения задолженности по ипотеке в едином государственном реестре;
  • продавец должен предоставить гарантии о том, что жилье не находится в залоге, не сдано в аренду или же не находится под арестом;
  • если возникают спорные вопросы, стороны должны поступать согласно с законодательством государства, когда произошло уклонение одной стороны от выполнения обязательств нужно обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта;
  • на момент подписания договора продавец должен представить документы о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов;
  • право на имущество должно быть подтверждено закладной с дополнительным документом дееспособности сторон.

Посмотретьвсе страницы

в галерее

Посмотретьвсе страницы

в галерее

Скачать в .doc/.pdf

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. Продавцу принадлежит квартира №, находящаяся по адресу: , состоящая из жилых комнат общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., квартира расположена на этаже -этажного дома.
  2. Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО (продавцу) по праву собственности на основании , что подтверждается . Продавец имеет намерение продать указанную квартиру Покупателю.
  3. В соответствии с этими намерениями Стороны обязуются срок до «» года заключить договор купли-продажи квартиры.
  4. Цена за указанную квартиру согласована сторонами и составляет сумму в размере рублей. Указанная сумма состоит из:
    • суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
    • суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному с , далее именуемый Банк.
  5. Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.
  6. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
  7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является .
  9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
  10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
  13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
  14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
  15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. В соответствии со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
  17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
  18. ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
  19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
  20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
  21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

Продавец

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Покупатель

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Скачать в .doc/.pdf

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

© 2011 – 2021 Образцы договоров У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите “Спасибо”, это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_%D1%81_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5%D0%BC_%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%BD%D1%8B%D1%85_%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2_%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.