Уловки риэлтора при продаже квартиры

Содержание

Основные уловки риелторов в 2020 году

Уловки риэлтора при продаже квартиры

Типичные уловки риелторов, которые нужно учесть, решая купить квартиру (публикация неправдоподобных объявлений, заниженная цена, эффект контраста, показ жилья в темное время суток, тактика надежного помощника, продажа базы эксклюзивных вариантов и т.д.). Нюансы при внесении задатка и заключении договора с риелтором.

Покупка квартиры — практически самая распространенная сделка в сфере недвижимости, но не каждый потенциальный покупатель сможет ее провести самостоятельно.

Многие россияне предпочитают воспользоваться услугами риелтора, чтобы получить компетентную помощь в выборе и приобретении жилья.

Какими же уловками пользуются недобросовестные специалисты? Что учесть при внесении задатка (аванса) и заключении договора?

Популярные уловки риэлторов

Выбор и показ квартиры и покупка эксклюзивной базы квартир

Недобросовестные риэлтерские агентства предлагают купить эксклюзивную базу по продаже недвижимости. Зачастую такая уловка является лишь возможность дополнительного заработка на клиенте.

Стоимость услуг специалиста в этом случае будет выше, а сами предложения не факт, что будут лучше и соответствовать пожеланиям покупателя.

Эксклюзивная база квартир это фэйк – будьте внимательны при выборе агентства недвижимости и не доверяйте компаниям с сомнительной репутацией!

Самые распространенные уловки в 2020 году:

  • Размещение неправдоподобных объявлений. Позвонив по указанному телефону, можно услышать, что заинтересовавшая квартира уже продана. Риэлтор предлагает подыскать новый вариант. Скорее всего, такой квартиры и вовсе не существовало, а само объявление использовалось для привлечения потенциальных клиентов.
  • Фото и описания не соответствуют реальности. Один из самых распространенных видов обмана когда в объявлении размещены фото и описания одной квартиры, а в реальности предлагается совершенно другое жилье. Основная цель — привлечь клиента, а потом можно предлагать ему и другие варианты.
  • Заниженная цена. Слишком низкая цена квартиры должна сразу насторожить. Это может быть, как признаком проблемного жилья, так и уловкой, чтобы заманить клиента, а потом сообщить ему, что владелец решил вдруг повысить стоимость.
  • Не вся информация о квартире. При продаже недвижимости могут появиться различные нюансы. Например, окажется, что жилье продается по договоренности, не узаконена перепланировка, имеются проблемы с документами.
  • Подвезти клиента до объекта. Риелтор может предложить встретить клиента и довезти до объекта. Это может быть не обычной любезностью, а стремлением скрыть то, что жилье находится в таком месте, куда сложно добраться на общественном транспорте.
  • Показ в темное время суток. Не стоит соглашаться на показ квартиры в вечернее время. В разное время суток недвижимость может производить различное впечатление. Вечером легко скрыть дефекты, как в самом жилье, так и, например, плохое состояние подъезда, неблагополучное соседство дома (рядом свалка, кладбище и т.д.), перегруженность дорог, некрасивый вид из окна.
  • Эффект контраста. Продать квартиру можно и гораздо по более высокой стоимости, чем она заслуживает. Для этого многие риелторы играют на контрастах: сначала показывают совсем неприглядные варианты, а потом тот, который на их фоне произведет более приятное впечатление, несмотря на наличие недостатков.
  • Тактика надежного помощника. Сотрудник агентства недвижимости стремится заручиться доверием потенциального покупателя. Для этого он показывает различные варианты, указывая на мелкие недостатки каждого. Создается впечатление, что риелтор защищает интересы клиента, но на самом деле он стремится отвлечь внимание от действительно серьезных проблем с жильем.

Риелтор следит за реакцией потенциального покупателя. Если вдруг начинаются сомнения или клиент не спешит купить квартиру, в ход идут другие уловки. Самый распространенный способ давления — появление мнимых конкурентов. Сообщник может даже во время показа жилья позвонить и сказать, что соглашается купить недвижимость. Чтобы продажа квартиры прошла быстрее применяются и такие уловки, как предоставление скидки или, наоборот, уведомление, что вскоре она подорожает, поэтому нужно поспешить с покупкой.

Внесение задатка и заключение договора

Часто потенциального покупателя просят внести аванс за квартиру. Если сумма требуется символическая, обычно это значит, что клиента рассматривают лишь как запасной вариант на тот случай, если другой кандидат откажется от покупки.

Давать аванс нужно только продавцу (собственнику) недвижимости, а не его представителям или риелтору. Все финансовые операции нужно документально подтверждать.
Чтобы усыпить бдительность клиента, нередко используют красивые, но бесполезные документы.

В число таких уловок входят гарантийные письма, в которых якобы согласована стоимость квартиры.

Договор с агентством недвижимости или риелтором может предполагать и вовсе оказание только информационных услуг. Получается, что клиент платит только за информацию, которая может быть и вовсе неактуальной.

Перед тем, как заключить договор с риелтором или агентством, нужно внимательно прочесть документ, особенно пункты об обязанностях сторон, стоимости и условиях отказа от услуг.

Выводы

  • Без помощи риэлторских агентств можно приобрести жилье, но сложно. Поэтому рекомендую вам проверять самостоятельно информацию об агентстве недвижимости перед тем, как решаться на сделку, даже, если она привлекательна. В случае если вы проживаете в Москве, Владимире или Нижнем Новгороде смело могу порекомендовать вам АН “Владис”. По-настоящему надежное агентство с крутыми специалистами. Настоящие, а не фэйковые офисы. Работают с 2006 года! А еще эти ребята:
  • Лучшая брокерская организация на рынке ипотечного кредитования 2019г.
  • Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2019 (численностью сотрудников более 100 человек)
  • CREDO-2017 Лучшая региональная риэлторская организация на первичном рынке жилья
  • Имеют Сертификат Стратегического партнера ВТБ
  • Являются привлекательным работодателем 2019 года по версии портала Superjob

А еще спецы из Владиса сейчас работают онлайн, ипотечные брокеры ежедневно помогают подобрать самую выгодную ипотеку.

Еще раз повторюсь – покупка или продажа квартиры это всегда риск. Мой совет ни в коем случае не торопитесь при проверке документов и следуйте рекомендациям изложенным в этом блоге.

Если на любом из этапов сделки появляются сомнения в порядочности риэлтора или продавца/покупателя лучше прибегнуть к помощи юриста или отказаться от сомнительной сделки.

Выбирайте самое надежное агентство недвижимости!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhimost_i_ipoteka/osnovnye-ulovki-rieltorov-v-2020-godu-5ea887047ec4dd6df469c1d5

Секреты риэлтора: хитрости успеха профессионалов | Мастерская риэлтора

Уловки риэлтора при продаже квартиры

Секреты риэлторов по привлечению клиентов и продаже квартир, позволяющие выйти на новый уровень профессионализма и зарабатывать больше, находить клиентов, становиться успешными в выбранной профессии. Ознакомьтесь с советами по успешной работе и что надо знать и уметь хорошему агенту по недвижимости, чтобы закрывать как можно больше сделок.

Профессиональные секреты работы риэлтора

Помогите клиенту, потом себе. Как правило клиент при первой встрече четко определяет будет ли он работать с этим агентом или нет. И определяет это решение два состояния самого специалиста.

Первое — агент пришел за деньгами, второе — риелтор хочет помочь собственнику или покупателю решить задачу или проблему.

Это ощущается невербально по интонации, телодвижениям, вопросам, насколько внимательно агент слушает клиента и вникает в проблему;

Уделите время объекту недвижимости. Как правило, в погоне за количеством страдает качество и риэлторская деятельность не исключение. Новички путаются набрать как можно больше квартир в работу, не вникая в особенности как самого жилища, так и состояния документов или особенностей сделки по нему. В результате, страдает клиент, гонорар риелтора и его репутация;

Сегментация услуг. Ни для кого не секрет, что чем уже выбрана ниша, тем меньше конкуренции, богаче опыт и ценнее специалист, который работает в этом сегменте. К примеру, более успешным будет риэлтор, который работает только с земельными участками или с вторичкой или с первичкой или на вторичном рынке в определенном районе города (касается крупных городов миллионников);

Соблюдая эти нехитрые принципы вы заметите, что стали успевать отвечать на звонки, задачи в голове перестали обгонять одна другую, клиенты вдруг стали более сговорчивыми, а сделки закрываться чаще.

Секреты успеха риэлторов

Опытные маклеры на практике выявили основы успешных продаж недвижимости и вы узнаете основные из них:

  • Юридические тонкости. Решая задачи по купле-продаже недвижимости у любого агента возникает необходимость консультировать клиента по юридическим вопросам, будь то дарение, наследство, регистрация по месту жительства и прочее. Не спорю, что все знать невозможно, поэтому опытные маклеры всегда знают, у кого проконсультироваться. Иногда этот вопрос решает агентство, беря в штат или за штат юриста, чаще агенту надо самостоятельно искать толкового спеца. Но этот вариант касается сложных вопросов. Типовые моменты вы вполне способны выучить самостоятельно и показывать свою компетентность на встречах с собственниками и покупателями;
  • Создавайте приятное впечатление. Утверждение одинаково справедливо как для внешнего вида агента, так и объекта недвижимости на показе. Успех продаж зависит от отношения к вам или демонстрируемому вами жилью, поэтому так важно уметь замаскировать недостатки и показать преимущества. Этому вас обучат коллеги в агентстве и разнообразные тренинги. Дополнительно прочтите статью как вести себя при продаже квартиры;
  • Баланс цены. Одним из профессиональных секретов успешных продаж риэлторов является правильное позиционирование стоимости объекта недвижимости. И дело даже не в том, что надо найти меру, потому что квартира стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить. Вам важно понять это! Т.е. если вы донесли до покупателя ценность именно этой квартиры и именно под его потребности — вы продадите дорого!
  • Использование чужого опыта, например, тех, кто уже знает, как увеличить гонорар до 150.000 рублей ежемесячно;
  • Умение задавать вопросы. Новички в начале карьеры совсем не умеют общаться, а это главный навык в деятельности маклера и над ним надо постоянно работать. Цель общения — войти в доверие, наладить контакт, выявить потребности. И в этом помогут открытые вопросы, например «почему вы присматриваете жилье именно в этом районе?»
  • Качественные фото. Успех начинается с налаженного потока звонков и назначенных встреч, а они появляются только тогда, когда к объявлению о продаже квартиры прилагаются качественные фотографии. Практика показывает, что фото, сделанное при правильном освещении и с выполнением обязательных требований повышает количество звонков по объявлению в несколько раз;
  • Подходы к квартире. Нечасто новички обращают внимание на подъездные пути к дому, отсутствие парковочных мест, детских площадок или заведений, сопровождающих проживание семейных покупателей (детские сады, школы, больницы, супермаркеты и т.д.), а так же грузового лифта, кондиционера, вида из окна и доброжелательных соседей. Если вы научитесь выявлять потребности покупателей, то со временем заметите, как важны для покупателей эти дополнительные факторы при выборе квартиры. А следовательно, сможете с успехом использовать полученные сведения;
  • Предпродажная подготовка. Вам важно изучить досконально этот этап в продаже квартир. Только вы, как эксперт знаете, что убрать, где подкрасить, подбелить, что показать, а что спрятать с глаз потенциального покупателя. Цель — обезличить квартиру, чтобы при просмотре покупателю было проще представить, как он в ней живет;
  • Источники звонков. Важно использовать все источники для получения входящих звонков. Не ограничиваться базой агентства или базы, в которой вы зарегистрированы. Изучите и тестируйте на эффективность паблики в соцсетях, рекламу в Директе, Таргете, расклейку и т.д. постепенно выявите работающие инструменты. Рекомендую почитать: что писать о себе риэлтору;
  • Показы от потребности. Любой показ квартиры это работа с выявленными потребностями покупателя. Ваша задача выявить потребности потенциального покупателя до показа объекта недвижимости, иначе вы рискуете провести время впустую;
  • Решайте проблему обеих сторон сделки. Если вы показываете объект и покупатель согласен его приобрести, а у него ипотека и с его стороны нет агента — предложите помощь! Пусть зачастую она будет безвозмездная (хотя иногда банки платят партнерское вознаграждение за ипотечников), но вы закроете сделку — это ваша конечная цель.
  • Окружайте себя успешными людьми. Набило оскомину, но зачастую нас приучили завидовать чужому успеху вместо того, чтобы учиться у лучших! Секрет большинства успешных риэлторов в том, что они обучались у тех, кто делал миллионы в месяц на сделках и передал им этот опыт. Но дело не только в опыте!
  • Меняйте образ мыслей. Мышление загоняет нас туда, куда мы не стремимся. Особенно подсознательное, которое заложено с детства и вы даже не осознаете, как оно управляет вами и заставляет принимать невыгодные вам решения. Это тяжело донести несколькими строками текста, а еще тяжелее изменить в себе. Поэтому есть масса тренингов и марафонов по изменению сознания в пользу смены мышления, которое поднимает ваш финансовый доход в разы. поговорим детальнее об этом в следующих статьях — следите за рассылкой;
  • Не бойтесь ошибаться. Синдром отличника мешает многим новичкам раскрыть свой потенциал в риэлторской деятельности и даже я не был исключением! поэтому приучайте себя к тому, что ошибаться можно. Секрет успеха в том, что вы получаете опыт и концентрироваться надо именно на этом, а не прокручивать в голове, ка грязное белье осознание собственной некомпетентности или невнимательности или страха.
  • Планируйте. Встречи, показы, звонки, обед.. Ежедневное, еженедельное и ежемесячное планирование даст вам не только порядок в голове, но и возможность выявить ошибки в процессах, найти эффективные инструменты для решения повседневных задач. Больше информации в статье План работы риэлтора
  • Следите за трендами

Источник: https://MainSeller.ru/sekrety-rieltorov.html

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Уловки риэлтора при продаже квартиры

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру.

В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во-вторых, повышает степень доверия продавца к агенту

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили».

Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Что обсуждаете

Как прописываете в договоре

За какую сумму вы хотите продать квартиру

«Начальная стоимость объекта определена в размере…»

Какую стоимость рекомендует риелтор

«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»

Готовы ли вы сделать скидку

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

Размер вознаграждения агента

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

Когда агент получает свое вознаграждение

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить.

То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда.

Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ulovki-rieltorov/

Невозвратные авансы, фальшивые покупатели и другие уловки недобросовестных риелторов

Уловки риэлтора при продаже квартиры

Все хотят жить в хорошей квартире, желательно ещё и в хорошем районе. Но зачастую денег на то, чтобы улучшить жилищные условия, не хватает.

Чтобы купить новое жилище, приходится продавать свою старую квартиру, но работа, семейные дела и отсутствие специальных навыков не позволяют посвящать всё своё время поиску покупателя, который предложит достойную цену, поэтому большинство россиян обращается за услугами к риелторам. Как не попасть в ловушки недобросовестных риелтеров, разбирался Лайф.

На сегодняшний день деятельность риелторов не регламентирована специальным законом и поэтому те, кто называют себя риелтором, осуществляют свою деятельность так, как им вздумается: кто-то действует исключительно в интересах своего доверителя, а кто-то прежде всего пытается выудить побольше денег лично для себя.

Самой популярной ловушкой для продавцов квартир являются невозвратные авансы и скрытые комиссии. В среде самих риелторов существует три основных мнения насчёт того, можно ли помимо оплаты, оговорённой с заказчиком услуг, брать ещё и эти самые скрытые комиссии.

Одни считают, что без невозвратного аванса или ловкой комиссии работать вообще никак нельзя; другие полагают, что комиссию брать можно, но только если для совершения сделки потребовалось приложить значительные усилия, так как возникли проблемы, о которых заранее было неизвестно; третьи уверены, что скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах, таких меньшинство.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

Понятно, что риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они устанавливают либо процент от сделки, либо фиксированную сумму, и это нормально. Вопрос только в том, что будет написано в соглашении о сотрудничестве, за что именно продавец квартиры платит деньги риелтору.

Бывает так, что агент заверяет продавца, что у него свои “клиентские базы”, и сразу берёт за свою работу солидный аванс. После этого начинается шквал звонков от “потенциальных покупателей”, причём нередко те, кто звонят по объявлению, спрашивают о совершенно другой квартире и утверждают, что такая площадь, этаж или цена указаны в объявлении, которое разместил риелтор.

Через неделю-две звонки прекращаются — и риелтор перестаёт выходить на связь, а квартира так и не продана.

На первый взгляд такие действия бессмысленны, но на самом деле нет.

Номера всех звонивших остаются в базе риелтора, и теперь он может им предлагать другие, возможно, более ликвидные объекты, а аванс он вам не вернёт, так как в договоре указано, что риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Риелтор после подписания договора выжидает одну-две недели, сообщает, что спроса на такую квартиру сейчас нет, и приводит доводы о падении рынка, о строительстве рядом нового квартала и так далее. Как вариант решения проблемы предлагается снижение цены продажи. Через неделю — ещё снижение, через неделю — ещё.

Так будет продолжаться до тех пор, пока продаваемая квартира на самом деле не станет суперликвидом — сладким и заманчивым, который можно продать за один день. Из клиентов выстраивается очередь, а риелтору в этом случае остаётся только ждать, что кто-то из желающих купить эту квартиру сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним.

Понятно, что при такой схеме риелтор, получив на руки этот “бонус”, приведёт именно этого покупателя к своему нанимателю, от которого получит легальную оплату по договору.

Казалось бы, что продавцу нет никакого дела до тех денег, что покупатель дополнительно заплатил риелтору, однако не стоит забывать, что схема работает, только если цена продаваемой квартиры понижается ниже рыночной, а значит, продавец теряет в деньгах.

Если продавец, выслушав риелтора, не соглашается сразу на понижение цены, то для него может быть организован спектакль. Приходят подставные покупатели и, осмотрев квартиру, сообщают, что всем довольны, кроме цены, мол, у них нет таких денег.

Продавец снизить цену не соглашается, и “покупатели” с глубоким сожалением уходят. Через некоторое время появляются другие подставные покупатели, которые уже не так довольны квартирой, но, “так и быть”, готовы её купить. Опять же — если будет снижена цена.

Продавец уже сомневается, ведь время идёт, а продажи нет, и поэтому он снижает цену и договаривается об авансе. Вторые “покупатели” тоже исчезают, позже риелтор скажет, что они купили другую квартиру, и прямо заявит, что покупатели показали — цену надо снижать.

Это и будет сделано, что приблизит риелтора к организации продажи. А продавец потеряет несколько десятков тысяч долларов.

Иногда на осмотр квартиры приезжает “покупатель”, который на деле оказывается “специалистом известного агентства недвижимости”.

Если у продавца ещё нет риелтора, то он сразу предлагает свои услуги, а если риелтор есть, то он под любым предлогом постарается выведать данные хозяина квартиры и встретиться с ним приватно.

Этот “специалист” умело расскажет о своей компетентности и даже сразу предложит заключить с ним договор, а деньги за его работу надо будет отдать потом, когда он приведёт покупателя.

И через несколько дней “специалист” действительно приходит с покупателем, который, бегло осмотрев квартиру, заявляет, что хотел бы её купить, но для того, чтобы заплатить запрошенную цену, ему понадобится ипотека.

Сейчас этим никого не удивить, и продавец подписывает договор, покупатель просит копии документов для ипотеки и так далее. Между делом “специалист” предлагает оплатить его работу по договору. Так как эта сумма по сравнению с ценой продаваемой квартиры небольшая, а продавец рад, что ему удаётся продать квартиру за свою цену и без торга, он оплачивает услуги “специалиста”. После чего через несколько дней покупатель заявляет, что в банке ему отказали и он покупать квартиру не будет.

“Газпром”, это же общий газ! Но почему доходы увеличиваются только у вас?

Продавец подозревает мошенничество, но проблема в том, что данные “специалиста” в договоре — липа, а паспорт его продавец не проверял. Что касается подставного покупателя, то он никаких денег не получал и заявляет, что нашёл “специалиста” по объявлению в Интернете. Какие к нему претензии?

Однако не стоит считать, что все риелторы занимаются нечестным промыслом. Многие из них действительно серьёзно облегчают продажи жилья. Но кроме знаний в области законодательства, доступных в открытых источниках, и наработанного опыта поиска информации и проведения сделок от риелторов не стоит ждать чудес и моментальных продаж.

Вот что должен делать риелтор при продаже жилплощади: прежде всего аргументировано подсказывать продавцу, как повысить цену его квартиры (например, нужно ли убрать бабушкину мебель и стоит ли побелить на кухне потолок); размещать объявления на популярных площадках и в специализированных базах; отвечать на звонки потенциальных клиентов и проводить показы; взять на себя всю бумажную работу по оформлению сделки.

Для того чтобы всё это исполнялось, следует составить агентский договор, в который надо внести необходимые пункты. Как правило, риелторы предлагают “типовое соглашение”.

Если это непреложное условие сотрудничества, то до подписания такого соглашения следует его показать юристу.

Толковый риелтор не станет возражать, если в него будут добавлены условия заказчика, ведь каждая сделка индивидуальна.

Помните: если вы начали работать с риелтором, то нет ничего зазорного в том, чтобы проверить его паспорт и доверенность, а также самолично внести все его данные в договор.

Имеет смысл заранее не только оговорить все вопросы по предполагаемой сделке, а также сумму и порядок выплат вознаграждения риелтора, но и обсудить, каким образом будет формироваться отчёт о проделанной работе — например текстовыми анкетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах (написать много отчётов разным почерком с разными данными сложно).

Серьёзный риелтор не боится называть стоимость своих услуг и чётко разъясняет, что именно входит в его работу.

Источник: https://life.ru/p/1344292

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Уловки риэлтора при продаже квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника. 

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.  

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение. 

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет. 

Источник: https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.